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“128 Como escolher um Fundo Imobiliário?”No podcast anterior demos uma geral sobre fundos imobiliários. Mas não adianta nada saber como funcionam sem saber como que podemos avaliar os ativos para investir, concorda?

Nesse episódio vamos entender o índice de referência criado para mensurar o desempenho global desse mercado, entender melhor o papel do gestor e vamos para a cereja do bolo: entender os 7 critérios básicos para escolher um fundo imobiliário para se investir.

Esse é o podcast do Investidor Inteligente. Eu sou Phillip Souza, o expert em Finanças e Investimentos do Dicas Curtas e todas as semanas apresento esse podcast procurando te oferecer gratuitamente informações relevantes, orientações e estratégias valiosas que podem te auxiliar na importante tarefa de usar bem o seu dinheiro, de modo que você possa usá-lo bem no presente e investir pensando no futuro, transformando-se cada vez mais em um investidor ainda mais inteligente.

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Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX)

O IFIX foi criado para acompanhar o desempenho dos fundos imobiliários. Assim como o Ibovespa é o principal índice da bolsa em que se acompanha a média global das movimentações das principais empresas listadas na bolsa de valores, o IFIX é um índice composto por cotas de fundos negociadas nos mercados de bolsa e de balcão organizado da B3. O IFIX reflete tanto as variações nos preços dos fundos incluídos no índice, como também o impacto da distribuição de rendimentos por parte das carteiras.

A carteira do IFIX é revisada periodicamente, a cada quatro meses. Para ser incluído no índice, um fundo imobiliário precisa obedecer alguns critérios, como ter sido negociado em 60% dos pregões durante o período de vigência das três carteiras anteriores.

É claro que estamos falando de um índice que compõe diferentes tipos de fundos imobiliários, com perfis diferentes: mas é a referência da média do desempenho que temos atualmente. Esse índice pode servir como parâmetro de avaliação de indicadores mais imediato (como retorno ou volatilidade) e até para uma avaliação inicial sobre como o fundo em particular tem desempenhado. Mas não devemos ficar apenas com essa análise. Devemos aprofundar para escolher o fundo imobiliário que vai entrar, se manter ou sair da carteira.

Dito isso, é importante entendermos que o nosso papel como investidores é analisar se devemos ou não investir, acompanhar os resultados e, de tempos em tempos reavaliar o investimento para verificar se existem oportunidades melhores para nosso dinheiro trabalhar mais forte. Mas quem faz todo o trabalho e produz as informações para o investidor avaliar? O gestor.

 

A figura do gestor nos Fundos Imobiliários

Assim como nos fundos de investimento em geral, o gestor de um fundo imobiliário é quem decide quais investimentos serão feitos com o dinheiro aplicado pelos investidores. A diferença é que, em vez de comprar ações na bolsa ou títulos públicos do governo federal, ele precisa escolher um imóvel para adquirir, um inquilino a quem alugar ou que papéis vai inserir na carteira.

O gestor também tem atribuições como selecionar e se relacionar com os intermediários contratados para fazer essas operações. Tudo isso, é claro, deve ter em vista a perspectiva de retorno, o nível de risco e a liquidez de cada ativo, além de ter que considerar a política de investimento e os objetivos definidos no regulamento do fundo.

É todo tipo de trabalho que você, investidor, não precisa ter ao investir em fundos imobiliários. Você não precisa produzir nada disso; apenas ler, entender e avaliar a oportunidade.

 

Tipos de fundo imobiliários

Além do entendimento básico sobre a classificação dos fundos imobiliários que foi tratada no episódio anterior (fundos de tijolo, fundos de papeis ou fundos híbridos), a Anbima classifica os fundos imobiliários de acordo com o tipo de aplicação que eles realizam e também o tipo de estratégia de investimento que os fundos adotam. As carteiras são agrupadas da seguinte forma:

  • Desenvolvimento para renda: Esses fundos investem acima de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento ou na incorporação de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção, com o objetivo de gerar renda com locação ou arrendamento deles depois de prontos.
  • Desenvolvimento para venda: Aplicam mais de dois terços do patrimônio líquido no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários em fase de projeto ou construção para vendê-los no futuro.
  • Renda: Neste caso, os fundos investem acima de dois terços do patrimônio líquido em empreendimentos imobiliários já construídos, também visando gerar renda com locação ou arrendamento deles.
  • Títulos e valores mobiliários: Fundos que investem mais de dois terços do patrimônio líquido em títulos como ações, cotas de sociedades, fundos de participação (FIPs), recebíveis e fundos creditórios (FIDCs), sempre ligados ao mercado imobiliário.
  • Híbridos: Fundos com estratégia de investimento que não se concentra particularmente em nenhuma das estratégias anteriores.

Unindo tudo o que já foi dito até agora com o que você já aprendeu no podcast anterior, vamos à cereja do bolo: como escolher um fundo imobiliário.

 

Como escolher um fundo imobiliário

Para escolher a carteira mais adequada, o investidor precisa prestar atenção a pelo menos sete critérios básicos. Alguns se referem aos imóveis incluídos nos fundos, outros a questões de mercado e de negociação. Vamos lá!

 

Portfólio

Um fundo imobiliário não é diferente de um fundo de ações ou de renda fixa em um aspecto: seu desempenho depende dos ativos que estiverem incluídos na carteira. É necessário avaliar com atenção que imóveis ou papéis pertencem ao fundo e quais são as perspectivas para cada um deles.

Bons imóveis tendem a ser alugados ou vendidos com maior facilidade, em negociações favoráveis. Não dá para esperar o mesmo resultado de um prédio antigo e desatualizado, que não tenha passado por manutenção ou reformas, ou que tenha pendências judiciais de contratos anteriores.

Portanto, fique muito atento aos tipos de ativos que estão no portfólio do fundo.

 

Localização

No mercado imobiliário, a localização é um dos elementos mais importantes. Por isso, é importante consultar os documentos do fundo – como a lâmina de informações essenciais – para verificar onde estão os imóveis da carteira que interessa a você. Será que os imóveis ficam em cidades grandes ou pequenas? Estão em regiões centrais ou periféricas? Se forem áreas comerciais, são bem abastecidas de infraestrutura urbana?

As respostas a essas perguntas ajudam a entender tanto qual é o potencial de valorização dos imóveis no futuro, quanto a facilidade para alugá-los, assegurando os rendimentos dos investidores.

 

Inquilinos

Você não vai lidar com os inquilinos, mas você precisa saber quem está alugando os imóveis que participam dos fundos que você quer investir. A qualidade dos inquilinos de um imóvel é importante porque são eles que asseguram os rendimentos periódicos do fundo. Locatários que atrasam os pagamentos, que não cumprem regras ou que depredem o patrimônio podem causar muita dor de cabeça para os investidores de um fundo imobiliário – já que o resultado acaba refletindo no investimento, sejam nos resultados regulares, seja na cotação.

Há uma relação direta entre a qualidade dos imóveis e a qualidade dos inquilinos. Por isso, é necessário atentar a esses dois itens ao avaliar um fundo. Procure descobrir um pouco mais sobre o histórico de locação dos imóveis da carteira. Essa informação vai ajudar você a entender melhor os riscos envolvidos no investimento.

 

Gestão e performance

Você com certeza já deve ter ouvido que rentabilidade passada não representa garantia de retorno no futuro. Isso é verdade, mas, ainda assim, é importante conhecer o trabalho da gestão e o histórico de rentabilidade na hora de escolher um fundo imobiliário.

Essa análise permite identificar como a carteira se comporta em períodos distintos de mercado e em situações diversas. O investimento em imóveis envolve certas habilidades dos gestores – como o bom relacionamento com inquilinos, a capacidade de negociação e o discurso persuasivo –, que não são necessárias quando investem em ativos como ações ou títulos públicos. Vale a pena tirar um tempo para estudar sobre suas estratégias de gestão, além de buscar os dados de desempenho disponíveis no site da CVM.

 

Liquidez

Os fundos imobiliários são fechados, e, por isso, suas cotas precisam ser vendidas para que o investidor recupere o dinheiro que aplicou. Essa negociação depende de haver interessados em comprá-las. É mais fácil encontrá-los quando os fundos são listados na bolsa de valores do que quando não são.

A liquidez dos fundos imobiliários na B3 vem crescendo bastante nos últimos anos, com novas captações e novas emissões, mas a liquidez real depende de cada carteira. Há cotas que são negociadas todos os dias no pregão como também existem outras que passam semanas sem nenhuma operação.

Nesses casos, o investidor pode levar algum tempo para conseguir se desfazer do investimento, a menos que esteja disposto a oferecer as cotas por um valor reduzido, que às vezes pode ser muito reduzido.

 

Preço

O preço das cotas reflete tanto o valor dos ativos incluídos em um fundo imobiliário quanto a perspectiva dos investidores para o desempenho da carteira. Por isso, é recomendável fazer algumas análises sobre ele antes de investir. Uma avaliação simples e bastante usada é a comparação do preço de negociação com o valor patrimonial das cotas.

Se as cotas de um fundo imobiliário são negociadas abaixo do valor patrimonial, isso pode sinalizar duas situações: 1) pode indicar que os investidores não estão avaliando corretamente quanto vale o fundo, e nessa situação no futuro pode acontecer o equilíbrio – e aí está uma oportunidade de investimento, pois existe potencial de valorização da cota; e 2) pode também sugerir problemas com a carteira e, nesse caso, você é que provavelmente ainda não os conheça.

 

Dividend Yield

Costuma ser chamada de dividend yield a taxa de retorno que um fundo imobiliário proporciona com as distribuições periódicas de rendimentos. O cálculo é simples: basta dividir o valor dos rendimentos pela cotação das cotas do fundo. Pode ser feito tanto em base mensal, quanto anual (nesse caso, deve-se somar as distribuições realizadas no período para fazer a conta).

O indicador é importante para que o investidor possa, por exemplo, comparar os fundos em que está avaliando investir. Um fundo que tenha um dividend yield de 6% ao ano tem uma vantagem sobre outro de 5% ao ano. A conta também permite fazer uma avaliação comparativa com outros tipos de investimentos, como ações que pagam dividendos ou até produtos de renda fixa.

É óbvio que existem outros indicadores que podem ser utilizados em uma análise mais aprofundada, mas, a princípio, como iniciante, esses indicadores fundamentalistas podem sinalizar esses possíveis caminhos.

 

Roteiro: Como investir em Fundos de Investimento Imobiliário

Com o presente podcast e o podcast anterior você já possui todas as informações básicas necessárias sobre o funcionamento dos fundos imobiliários. Agora, é só partir para a prática! Para isso, eu gosto sempre de enfatizar alguns pontos importantes:

  • Gaste um tempo refletindo sobre seu perfil e seus objetivos de investimento, entendendo se os fundos imobiliários são um investimento adequado para o seu caso e para o seu momento;
  • Abra uma conta em uma corretora de valores. Você precisará ter uma conta para comprar e vender cotas de fundos listadas na bolsa de valores;
  • Esteja ciente da taxa de corretagem e outros custos que forem cobrados pela corretora escolhida. Elas incidem na negociação de fundos imobiliários, assim como na de ações; e, nesse caso, prefira aquelas que não cobrem corretagem ou te isente de outros custos (como taxa de custódia);
  • Identifique as carteiras disponíveis no pregão e a liquidez (volume de negociação) das que parecerem as mais interessantes;
  • Estude a política de investimento do fundo, a partir de documentos como prospectos, regulamentos e boletins mensais. Eles ficam disponíveis no site da bolsa;
  • Fique atento ao histórico de distribuição de rendimentos pelo fundo e também de sua volatilidade na bolsa. Tente identificar como ele e o seu gestor se comportam em momentos de estresse no mercado;
  • Entenda qual é o nível de risco do fundo, pensando tanto na volatilidade das cotas na bolsa como também no risco dos segmentos de imóveis que o fundo possui (comercial, corporativo, hospitais, shoppings, fundos de papeis, fundos híbridos, etc.);
  • Lembre-se de que o rendimento periódico distribuído pelo fundo é isento de Imposto de Renda, mas o eventual ganho de capital com a variação das cotas tem que pagar Imposto de Renda.

 

Espero que tenha trazido mais clareza sobre esse assunto e que você tenha gostado do episódio de hoje; e se gostou mesmo curta, comente e compartilhe nossas publicações do Dicas Curtas nas redes sociais. E já te disse, o assunto não encerra aqui: você pode entrar no grupo do Investidor Inteligente no Facebook e, depois de entrar, postar sua pergunta, pois estarei à disposição para esclarecê-las.

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Ficamos por aqui e até a próxima semana com mais uma dica para a sua vida financeira!

Aqui é Phillip Souza, o Investidor Inteligente!

Investidor Inteligente do Dicas Curtas

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