Você, Investidor Inteligente, sabe que existem oportunidades para investir no mercado imobiliário. Uma das formas é diretamente, comprando imóveis e posteriormente alugando ou vendendo, ou construindo e posteriormente vendendo ou alugando imóveis, certo?

Por outro lado, você pode investir de forma indireta, seja através de produtos bancários ou de crédito privado (como as LCIs ou CRIs) e através dos fundos de investimento imobiliário comprando cotas daqueles fundos que mais te agradam através da bolsa de valores – muitos fundos, pra todo tipo de gosto.

Porém você sabia que existe a possibilidade de ser credor de grandes construtoras através do crowdfunding imobiliário – ou investimento coletivo imobiliário? Você não vai se tornar dono do imóvel, é verdade; mas você pode investir diretamente em projetos do mercado imobiliário e ajudar várias construtoras a desenvolverem seus negócios e, a partir disso, pode lucrar. É sobre isso que vamos falar nesse podcast, com nosso convidado Daniel Miari.

O Investidor Inteligente é o podcast que todas as semanas te ajuda a dar um upgrade na sua vida financeira te provocando a ampliar sua visão e te oferecer informações de qualidade sobre dinheiro, além de orientações e estratégias claras e específicas que podem mudar e melhorar completamente a relação com suas finanças seja para solucionar seus desafios, seja para alcançar seus mais ambiciosos objetivos, tanto de forma conceitual quanto de forma prática.

Eu sou Phillip Souza, consultor em finanças pessoais e terapeuta financeiro, e educador psicofinanceiro especialista em inteligência financeira, o expert em Finanças e Investimentos do Dicas Curtas. Você me encontra nas diferentes redes sociais através do @phillipsouzabr.

Meu propósito é te auxiliar a destravar a sua mentalidade e te ajudar a entender que a prosperidade também é para sua vida: ao usar bem o seu dinheiro você pode desfrutar de qualidade de vida, fazer com que ele sobre e investi-lo para realizar seus sonhos e objetivos! Se comportando de forma mais sábia e próspera em relação às suas finanças você se transformará em um investidor ainda mais inteligente!

Esse e os outros podcasts do Dicas Curtas são gratuitos. Portanto, você pode acompanhar e assinar agora o Investidor Inteligente nas diferentes plataformas de podcast seja através do seu dispositivo Apple ou Android, sendo que você também pode encontrar o Investidor Inteligente pelos apps Spotify ou Deezer. Siga agora para não perder nenhuma dica, ficar por dentro com todas as informações e acompanhar todas as semanas os novos episódios para poder alcançar um bom desenvolvimento na sua vida financeira tanto no presente quanto no futuro!

Ouça “184 Investindo em imóveis através do crowdfunding imobiliário – entrevista com Daniel Miari, da INCO Investimentos” no Spreaker.

PHILLIP SOUZA: Todos nós sabemos que precisamos rentabilizar melhor os nossos recursos. Depois da Reserva de Segurança formada, se você deixar o dinheiro parado em ativos extremamente conservadores pode ser prejudicial para alcançar mais rapidamente nossos sonhos.

E uma das oportunidades que existem atualmente é o crowdfunding imobiliário: o investimento coletivo imobiliário. E para tratar disso e muito mais, hoje estou recebendo Daniel Miari, cofundador da INCO Investimentos.

Seja muito bem-vindo ao podcast dO Investidor Inteligente Daniel!

DANIEL MIARI: Obrigado Phillip, é um prazer estar aqui com você hoje!

PHILLIP: Primeiro, gostaria que você explicasse aos nossos ouvintes sobre o investimento em crowdfunding imobiliário. Qual é a dinâmica, como que isso funciona na prática?

DANIEL: Bacana, Phillip. Primeiro vamos falar do que é crowdfunding: muitas pessoas não conhecem esse termo, não entendem o que é. Todo mundo já ouviu falar em vaquinha: muitas vezes acontecia para poder financiar, por exemplo, um músico, as pessoas se uniam para poder ajudar um projeto acontecer – é muito relacionado a doações, né? E isso se desenvolveu muito nos Estados Unidos para poder virar uma forma de investimento. Por que? Na prática, as vezes a pessoa com R$1.000, R$500 não tinha um poder aquisitivo para conseguir um bom retorno, um bom investimento.

E, juntas, várias pessoas poderiam fazer um grupo e ter um volume maior de investimento e conseguir condições melhores, participar de melhores oportunidades. Isso no Brasil era uma coisa que não existia, e desde 2018 a INCO tem operado (e outras empresas também atuam nesse mercado), mas a INCO começou a operar em 2018 e trouxe para investidores oportunidades bem interessantes no mercado imobiliário.

O que a gente faz? A gente faz a conexão de investidores, sejam eles grandes ou pequenos investidores, com R$500 ou R$100.000, o que a pessoa quiser investir, ela pode investir em empreendimento imobiliário que foi cuidadosamente selecionado pela nossa equipe.

Então, na prática, Phillip, o que a gente faz é: a gente tem uma equipe que faz a seleção de bons projetos; a gente busca projetos do mercado imobiliário sejam eles grandes construções (no Minha Casa Minha Vida), corporaçõesde alto luxo; a  gente busca projetos que sejam rentáveis, que sejam saudáveis, empresas que tenham um track record legal, que já estejam no mercado há anos, que estejam saudáveis financeiramente; e caso aprovados pela nossa equipe de crédito, a gente lança na plataforma para que os investidores invistam.

E o bacana é: a gente quis fazer esse investimento ser um investimento o mais simples possível. Então a gente quis transformar esse investimento em investimento de renda fixa – e isso a INCO foi a primeira plataforma a fazer. Através da INCO, os investidores conseguem ter um investimento de renda fixa com taxas muito legais: taxas que vão variar de 12%, 13%, até 14% ao ano, na forma de renda fixa e com prazos também que são prazos médios: prazos de 12, 18 e 24 meses. Então hoje os investidores, através da INCO, já conseguem um retorno muito alto a partir de R$500.

O mercado imobiliário que antes eram um mercado acessível apenas a grandes investidores que tinham um capital para poder comprar um apartamento, para poder fazer parte desse tipo de investimento direto na incorporação, isso era impossível. E hoje existem formas de investir mercado imobiliário com menos dinheiro que seriam fundos imobiliários, mas investir diretamente no projeto isso era uma coisa que não existia. Como que você poderia investir, participar junto com uma construtora de um projeto? Isso era uma coisa que não existia.

Através da INCO a pessoa agora consegue lucrar e a gente transformou isso em uma forma mais simples para renda fixa. Então, o legal da INCO é: o investidor não está sujeito ao risco operacional do projeto – a empresa assume com ele uma dívida. Então você tá dando crédito para uma empresa, que foi empresa selecionada pela equipe da INCO, e essa empresa está assumindo com você uma dívida de forma que, caso a obra atrase ou as vendas atrasem, o investimento não muda, o investimento é de renda fixa. O legal é que até hoje todas as empresas cumpriram 100% com combinado e a gente nunca teve um caso de inadimplência

PHILLIP: E como que é o processo de investimento? A partir de quando o dinheiro começa a render? A partir de quando se tem liquidez, ou seja, quando o investidor pode resgatar seu dinheiro?

DANIEL: Basicamente a gente hoje aqui na INCO nós temos três modalidades de investimento no mercado imobiliário: existe a modalidade Bullet, funciona bem parecido com o CDB: você faz um aporte e você vai receber o dinheiro ao final do prazo; a gente, além dessa, tem a modalidade de Juros Mensais: em que você faz um aporte, recebe os juros mensais e no final você recebe de volta o capital investido; e temos uma outra modalidade que é bem interessante que a Tabela Price: que é modalidade mais líquida em que você recebe todo mês tanto juros como um pedacinho da amortização da dívida – então todo mês ele vai devolvendo para você um pouquinho e você recebendo ao longo do prazo. Então a gente essas três modalidades. Caso investidor queira resgatar, ele vai conseguir resgatar através dessa modalidade Price em que ele vai receber na conta dele o pagamento mensal e os juros mensais; a Bullet ele realmente precisa esperar até o final do prazo e, caso ele queira sair antes, realmente hoje ele precisaria conseguir vender para um outro investidor que realmente não existe um mercado regulado secundário dessa modalidade ainda; pode ser que no futuro tenha, mas ainda não tem.

PHILLIP: Esse tipo de investimento tem garantia pelo FGC, o Fundo Garantidor de Crédito? Como que o investidor pode saber que o empreendimento oferecido é realmente confiável?

DANIEL: Realmente essa é uma dúvida muito recorrente dos nossos investidores e todo mundo quer saber como é que é a questão de segurança e de garantias.

O FGC ele não cobre realmente investimentos da economia real. Mas a gente tem uma outra estrutura, que é uma estrutura bem interessante, para poder realmente ter uma segurança legal para os investidores.

Então vamos lá: como que funciona a questão da segurança aqui na INCO

O primeiro ponto seria a seleção dos projetos. O que a gente busca então, primeiro: realmente excelentes empresas e empreendedores para a gente poder realmente ter oferta de qualidade.

Na nossa análise, a gente avalia primeiro olhando a empresa: qual é a saúde financeira da empresa – então a gente pega todos os documentos dela como balanço contábil, DRE; a gente pega autorizações para poder consultar SCR; a gente joga os dados da empresa também para poder pegar consultas em outros bureaus de crédito; a gente tem uma equipe de cientistas de dados que faz análise comparativa daquela empresa com as outras no mercado.

A gente tem uma análise muito forte da própria empresa e também analisamos o projeto: a gente quer entender se aquele projeto é um projeto que já tem vendas, se já tem registro de incorporação, se ele tem patrimônio de afetação ou não tem. Enfim, a gente faz uma análise técnica mesmo: nós temos uma equipe muito técnica do mercado imobiliário que faz análise para ver se aquele projeto é um projeto viável e se ele já está com toda a parte regulatória cumprida, em que fase que ele está de vendas, qual a perspectiva, qual o fluxo de caixa dele. Então a gente busca entender realmente a saúde financeira daquele projeto. Em relação também aos sócios, a gente faz uma análise porque a gente coloca também os sócios pessoas físicas também como avalistas.

Então na estrutura que a gente capta a gente tem basicamente três níveis de garantidores: empresa controladora, sócio pessoa física e projeto. Então, basicamente, a gente faz análise desses três níveis para poder lançar e hoje a gente aprova menos de 10% das empresas que passam pela INCO.

Então é realmente um filtro bem seletivo e o legal é: depois que a gente faz essa análise, a gente aprova, a INCO é também investidora de todos os projetos para ter realmente um alinhamento de interesse com os investidores. Eu também, pessoa fica, investi em 100% dos projetos. Então assim: a gente realmente lança o que a gente realmente acredita muito poder captar

E, além disso, a estrutura jurídica que a gente fez, a gente faz a captação, os investidores investem através de um título executivo extrajudicial com uma Cédula de Crédito Bancário. Então, basicamente, Phillip, a empresa está assumindo com você uma dívida, uma dívida pré-fixada, e o risco operacional do projeto é da empresa. Então a empresa, Independente que aconteça, ela tem que te pagar. Então é uma oferta que ela um risco/retorno bem legal porque tem uma estrutura jurídica muito bem feita, uma seleção muito boa e a gente também capta um percentual pequeno do projeto. A gente está fazendo captações de 2, 3, R$4 milhões, no máximo, para projetos que tem valor geral de venda (que seria a soma do valor de todas as unidades de apartamentos ou casas) que somam até R$70 milhões em alguns casos.

Então a gente capta no máximo até 10% do valor geral de vendas. Então é uma dívida que a empresa tem um fluxo de caixa muito tranquilo para poder pagar os investidores. E o bacana disso é que então a gente fala que é um investimento que – claro, existem riscos? Claro que existem riscos: todos os investimentos no mundo possuem riscos; não tem como falar que não existe risco: qualquer pessoa de investimento que estiver falando que não existe, isso não existe – o que a gente fala é que é um risco equilibrado: se está tendo retorno com taxa de 13 até 14% ao ano com um risco muito bem equilibrado e feito uma análise muito bem feita das empresas que a gente lançou

E, além disso, que eu acho muito interessante falar, é que os investidores na INCO eles não precisam investir tudo em um só local: eles podem diversificar, eles podem colocar um pouquinho em cada projeto. A gente lança hoje um projeto por semana. Então o investidor não precisa fazer um aporte em um projeto apenas.

Ele quer investir, por exemplo, o investidor quer investir R$100.000; vamos supor ele tem uma carteira e ele separou R$100.000 para investimento no mercado imobiliário. Ele pode pegar esses R$100.000 e dividir em 10 projetos; ele vai estar com 10% alocado em casa projeto. Então assim: com isso ele vai ter um uma carteira equilibrada, com projetos diferentes, com garantidores diferentes, e vai reduzir o risco dele de uma forma muito significativa.

E o legal é: nesse período todo a INCO já fez mais de 60 captações; dessas captações, 14 delas finalizaram – a gente já teve 14 que passaram pelo ciclo completo; pagaram em dia, sem nenhum atraso; e temos mais de 40 que pagam mensais, naquelas modalidades que mencionei: Bullet e Price. E essas ofertas também nunca tiveram nenhum atraso. Então a gente tá com uma carteira que tem 0% de inadimplência e como a rentabilidade média entregue e acima de 13% ao ano.

Isso no cenário de SELIC baixa, né Phillip. Agora teve até um aumento da SELIC para 3,5% aa, mas a taxa nossa continua sendo muito alta comparando com a SELIC de agora; e hoje a SELIC continua sendo abaixo da inflação. Então o ganho real do investidor que deixa acompanhar pela SELIC, ele não está tendo ganho real: está tendo ganho real negativo. Então hoje as ofertas têm uma tem uma atratividade muito legal para os investidores.

PHILLIP: Pelo menos atualmente, maio/21, no site da INCO mostra que a rentabilidade média é de 14% a.a. Isso é bastante coisa! Como que a INCO consegue rentabilidades tão elevadas?

DANIEL: Excelente pergunta, Phillip! Muita gente pergunta isso; inclusive, nos nossos anúncios muita gente pergunta “Será que isso é verdade? Isso existe?”. Porque, realmente, a primeira vista para quem está conhecendo pela primeira vez pode até parecer que é bom demais para ser verdade.

Mas a gente não tá fazendo nenhuma mágica. O mercado imobiliário, Phillip é um mercado que é rentável. Pensa bem: uma construtora pega um terreno que não tinha nada, faz uma construção de um edifício e aquilo ali vira moradia. Pensa no valor social que aquilo está gerando: está gerando emprego para tantas pessoas estão ali, toda uma cadeia produtiva que tá entrando (indústria de concreto, aço, areia), tem tanta gente envolvida (pedreiros, engenheiros, arquitetos). Então assim: ele tá gerando emprego e ele também tá gerando moradia.

Hoje o Brasil também tem um déficit habitacional gigantesco. Então é uma atividade que gera valor social alto e por isso é uma atividade que é muito bem paga. Então as empresas do mercado imobiliário elas têm taxas internas de retorno altas, às vezes 18%, 20% ao ano. Então quando elas pegam um capital com a INCO, elas estão basicamente ajudando a adequar o fluxo de caixa delas, e você tá conseguindo receber uma partezinha do que a empresa está ganhando naquele projeto. Então ela pega uma dívida com você, ajuda a financiar aquele projeto e ela consegue te dar um retorno alto, mas que para ela financeiramente é muito saudável.

Então quando a gente foi criar a INCO a gente tinha uma premissa que era básica: a gente queria criar uma empresa que trouxesse valor para todo mundo; todos os envolvidos tinham que sair bem. E a gente colocou, primeiro, investidores – a gente está dando acesso ao mercado financeiro para muita gente que antes não tinha. A INCO é uma plataforma que é muito simples, para poder investir é muito fácil: a pessoa basta ter acesso ao celular ou computador e internet; ela entra no site, faz investimento todo online, em cinco minutos, só entrar no nosso site fazer todo o investimento por lá, é muito rápido, e muito fácil – a gente tem tanto investidores de 18 anos até pessoas mais idosas de 85 anos; tem pessoas com mais de 90 anos que investem na INCO. É muito simples, é muito fácil; inclusive, a gente tem muitas melhorias que quer fazer, aplicativo, então a ideia é ser um investimento mais simples do mundo, um investimento fácil, par a qualquer pessoa conseguir fazer e ser acessível: com R$500 você consegue fazer parte. Então tinha essa premissa e a gente traz muito valor para os investidores.

Do outro lado, para as empresas, a gente ajuda a tirar os projetos do papel, a se financiarem, a crescerem e, além disso, a gente fala que a gente está gerando impacto social porque a gente ajudando a tirar projeto do papel, ajudando a gerar emprego e isso movimenta a economia. Então quando o investidor investe na INCO ele consegue inclusive, Phillip, acompanhar o andamento da obra: ele recebe na plataforma relatórios mensais, fundamentos, o quê que aconteceu. Então a gente já teve investidores que já viram o ciclo completo: eles pegaram uma obra que estava na fundação, viram a obra acontecer, no final da obra viram ali a fotinha do prédio e receber o dinheiro e conforme planejado.

Então assim, apesar do investimento ele realmente não estar atrelado à obra, à venda, de forma que se a obra atrasar isso não muda o investimento. É muito legal ele ver o impacto que tá gerando, porque ele tá colocando os R$500 e ele está sim fazendo parte, ajudando aquilo ali acontecer. Então é um investimento que é muito bacana e ele gera valor para todos os envolvidos.

PHILLIP: Então fica a ideia para o investidor pesquisar mais sobre essa possibilidade e oportunidade, sobre crowdfunding imobiliário, e também a dica da INCO que já faz esse tipo de trabalho direcionado. Eu agradeço a sua participação, Daniel Miari, e que o ouvinte do podcast possa despertar para essas novas oportunidades!

DANIEL: Obrigado a você, Phillip, é um prazer estar aqui com você! Para quem está nos ouvindo, vocês vão ser muito bem-vindos na INCO. A gente fala que a gente tem uma missão mesmo que realmente mudar a forma do brasileiro investir. E aí nossa equipe está 100% a disposição para tirar qualquer dúvida; a gente gosta estão contato muito próximo com os investidores, então basta você fazer um cadastro lá na INCO. Você vai receber um contato de um dos nossos consultores que vão te explicar tudo como é que funciona, vão te ajudar a investir passo-a-passo. Realmente é bem simples, mas você vai ter todo o suporte dos consultores para poder  te ajudar, tirar dúvidas, você poder ver as ofertas. Fazendo o cadastro no nosso site que é www.inco.vc, você consegue também receber todas as ofertas que a gente for lançando, você vai recebendo e-mail: então você vai ter algumas ofertas que vão ter prazos mais curtos, como 12 meses, outras vão ter prazos mais longos de 24 meses, ofertas diferentes para você poder acompanhar. Então eu recomendo muito: faça o cadastro lá no site, pode procurar no Google também INCO que é I-N-C-O ou então procurar a gente nas redes sociais: no Instagram a gente é @invistainco. E então é isso pessoal! Muito obrigado mesmo e qualquer dúvida pode contar com a nossa equipe e vocês vão ser muito bem-vindos lá na INCO!

O podcast dO Investidor Inteligente também pode ser um pouco seu! Acesse a transcrição no blog do Dicas Curtas caso queira deixar algum comentário para esse episódio! E você também pode participar mais fazendo a mesma coisa encontrando a postagem no perfil do Dicas Curtas tanto no Instagram (siga @dicascurtas) quanto na fanpage dO Investidor Inteligente no Facebook. Aproveita para seguir o perfil, curtir a página e as postagens, marcar seus amigos e compartilhar com eles o que você está aprendendo aqui!

E você pode entrar em contato direto comigo através do meu perfil do Instagram: você me encontra nas diferentes redes sociais através do @phillipsouzabr. Ou eu pessoalmente ou alguém da minha equipe vai atender sua demanda, ok?!

Caso queira, você também pode participar da comunidade exclusiva do Investidor Inteligente no Facebook, expondo suas dúvidas, dando suas sugestões de novos temas e apresentando postagens que agreguem à comunidade: leia e esteja consciente das regras antes de ingressar no grupo, ok?!

Todos os links estão na transcrição no blog e na descrição dos episódios.

Coloque em prática, na ação e na mente, sobre aquilo que você entendeu e já refletiu que vai fazer a diferença em sua vida. Só assim você pode alcançar aquilo que realmente deseja construir.

Lembre-se de cuidar bem de você, de sua família e de suas finanças!

Que Deus te abençoe! Aqui é Phillip Souza, e esse é o podcast dOInvestidor Inteligente!

Investidor Inteligente do Dicas Curtas

 

Pin It on Pinterest

Share This