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“127 Fundos de Investimento Imobiliário” on Os fundos imobiliários nasceram há mais de 25 anos, no ano de 1993 através da Lei nº 8.668 da Constituição Brasileira. Se parar para pensar, a permissão legal dos Fundos Imobiliários é mais antiga do que a inauguração do Plano Real!

De acordo com o artigo 1º dessa Lei, ficou instituído que os Fundos Imobiliários seriam caracterizados pela comunhão de recursos captados por meio do Sistema de Distribuição de Valores Mobiliários, ou seja, só podem ser distribuídos através de corretoras ou distribuidoras de valores. E no artigo 10º da Lei está estabelecido que cada Fundo de Investimento Imobiliário será estruturado por meio de regulamento elaborado pela instituição administradora. Se quiser mais detalhes da Lei, acesse o link que está na transcrição desse podcast no blog do Dicas Curtas.

Os Fundos Imobiliários demoraram a ganhar força no país. Em 2011, o número de investidores nesse tipo de negócio não chegava nem a 20 mil. Mas foi em 2013 que ocorreu o primeiro pico, quando bateu a marca de 103 mil investidores. Mas vou te contar mais: a quantidade de investidores que já investia em Fundos Imobiliários no início de 2019 era de pouco mais de 230 mil investidores; 2019 fechou o ano com mais de 600 mil investidores.

Em relação ao volume de novas emissões (novos fundos imobiliários disponíveis) é o maior da história, com mais de R$32 bilhões captados em 2019, segundo a Anbima. A cifra, que inclui fundos listados e aqueles não negociados em bolsa, é mais que o dobro do recorde anterior, de R$15,6 bilhões de todo o período de 2018. A expectativa é que esse mercado se amplie, tanto em número de investidores, quanto em novas emissões e também em relação a liquidez, que é a facilidade de negociação. Ou seja: por mais que já tenha tido um forte crescimento nos últimos anos tem muito espaço para crescer ainda mais!

É fato que os brasileiros que conseguem economizar ao longo da vida adoram investir em imóveis. Provavelmente seu avô deve ter feito isso, seu pai, e talvez até você mesmo já tenha avaliado algumas salas comerciais ou apartamentos destinados à locação por aí. O “tijolo” é atraente; mas e se o “papel” fosse tão atraente ou mais atraente que o tijolo? É exatamente essa a proposta dos fundos imobiliários e é sobre isso que vamos começar a tratar nesse podcast.

Eu sou Phillip Souza e todas as semanas apresento o Investidor Inteligente, que é o podcast sobre Finanças e Investimentos do Dicas Curtas que te traz informações diferenciadas, orientações e estratégias valiosas que podem te auxiliar e dar o clique necessário para você usar bem o seu dinheiro, seja para resolver algum problema financeiro ou mesmo potencializar sua vida financeira, sempre buscando um bom balanço entre o presente e o futuro, de modo que você possa construir seus resultados e ter mais qualidade de vida e aos poucos amadurecendo nas finanças, se tornando um investidor ainda mais inteligente.

Não perca nenhuma dica, fique por dentro com todas as informações assinando agora gratuitamente esse podcast e acompanhe todas as semanas o Investidor Inteligente do Dicas Curtas.

 

Por que aprender sobre e investir em Fundos Imobiliários?

Nos últimos tempos temos experimentado uma queda brusca e progressiva da Taxa Selic, a “mãe de todas as taxas” e isso tem feito com que os produtos de renda fixa em geral se tornem menos rentáveis. Esses produtos não são dispensáveis, pois dependendo do momento de vida e da estratégia do investidor é por eles que precisamos formar nossas primeiras reservas.

Por outro lado, fica aquela sensação de render pouco. Estávamos acostumados com taxas de retorno elevadas em renda fixa; é uma situação nova, as referências mudaram e as percepções estão mudando. E os fundos imobiliários, apesar de NÃO SEREM RENDA FIXA, podem ser uma alternativa moderada para o investidor conseguir ter progressão patrimonial com mais vigor e, em alguns casos, construir sua independência financeira no mercado imobiliário.

Afinal, se você não sabe, é possível viver de renda aplicando em fundos imobiliários, em vez de imóveis físicos, e com algumas vantagens bem interessantes. De uns anos para cá, desde que os brasileiros perceberam isso, conforme tivemos uma noção, o volume de novas carteiras emitidas cresce sem parar. Os fundos imobiliários se tornaram um investimento da moda, vistos como uma maneira mais simples e barata de aplicar no setor imobiliário.

O que são Fundos Imobiliários?

Um fundo imobiliário é uma espécie de “condomínio” de investidores, que reúnem seus recursos para que sejam aplicados em conjunto no mercado imobiliário. A dinâmica mais tradicional é que o dinheiro seja usado na construção ou na aquisição de imóveis, que depois sejam locados ou arrendados. Os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, ou seja, os cotistas, na proporção em que cada um aplicou.

As decisões sobre o que fazer com os recursos – tomadas pelo gestor do fundo – precisam seguir objetivos e políticas pré-definidos. Os investimentos podem ser bem-sucedidos ou não, e isso determinará a valorização ou a desvalorização das cotas dos fundos.

A soma dos recursos compõe o patrimônio, que é dividido em cotas – ou “frações” do fundo. Quem aplica, na verdade, está comprando cotas. O cotista não pode exercer nenhum direito real sobre os empreendimentos do fundo, ao contrário do proprietário de um imóvel de fato. Ou seja: o investidor como cotista não pode requerer a venda de um imóvel porque tem uma oportunidade melhor. Não funciona assim. O que pode fazer é vender suas cotas e resgatar o dinheiro de acordo com a cotação dada no mercado no momento da venda.

Por outro lado (e isso é lindo!), ao mesmo tempo, também não responde pessoalmente por obrigações relacionadas aos imóveis. Encheção de saco de inquilino? Alguma manutenção do imóvel de responsabilidade do proprietário? Qualquer coisa do tipo? Isso não é problema seu como investidor em fundo imobiliário: isso é tarefa do administrador, instituição financeira responsável pelo funcionamento e pela manutenção da carteira.

Fundos Imobiliários: renda fixa ou renda variável?

Embora muitos fundos imobiliários realizem distribuição regular de rendimentos mensais, o que pode lembrar o funcionamento de certos títulos públicos (que pagam juros semestralmente), eles não são considerados investimentos de renda fixa. Há duas razões para isso.

  1. A primeira é que não há garantia de manutenção dos rendimentos ao longo do tempo, já que inquilinos podem deixar de pagar o aluguel ou um imóvel pode acabar desocupando.
  2. A segunda é que as cotas oscilam na Bolsa, às vezes tanto quanto uma ação, por conta de fatores como as condições do mercado ou a gestão da carteira.

Portanto, não é possível ter certeza de qual será a condição de retorno de um fundo imobiliário desde o início do investimento, como é o caso dos papéis de renda fixa.

Dito isso, muitas pessoas podem pensar que o investimento direto em imóveis físicos (casas, apartamentos, etc) são como uma renda fixa. Não são. Devemos considerar como rendimento extra ou rendimento passivo. Se o imóvel que você possui está vago, quem paga as contas? O dono. Se tem que fazer alguma manutenção, quem paga por ela? O dono. Se tiver um inquilino, vem o rendimento do aluguel, o que é uma maravilha – e esse valor costuma ser fixo o que dá a falsa ideia de “renda fixa”. Mas quando o imóvel está vago, quem custeia tudo é o proprietário. Portanto, investimento direto em imóvel não é renda fixa e muito menos os fundos imobiliários são renda fixa.

Como funcionam os Fundos Imobiliários?

Antes de qualquer coisa, vale lembrar que o investidor consegue investir em fundos imobiliários através da corretora de valores (se você não sabe o que é uma corretora ou se não sabe como abrir uma conta gratuita em alguma, confira o podcast #125). Além do mais, para entender a dinâmica de funcionamento dos fundos imobiliários, é preciso conhecer alguns conceitos aplicados a eles. Vamos lá!

Ticker

Assim como as ações de empresas abertas na bolsa de valores, as cotas de fundos imobiliários são identificadas no pregão por um código – ou ticker. Esse código é formado por quatro letras maiúsculas, seguidas do número 11 (XXXX11). Se o fundo for listado no mercado de balcão organizado da B3, haverá ainda a letra B após o número 11 (XXXX11B). Se você tem pouco entendimento sobre como funciona o mercado de ações, anote aí e confira mais tarde os episódios #61, #62, #63 e #64 em que fiz uma minissérie explicando com detalhes o assunto, inclusive sobre os significados da maioria dos códigos na bolsa.

Portfólio

Existe uma variedade de empreendimentos imobiliários em que os fundos podem investir – e a escolha da estratégia de investimento e do que entra ou sai no portfólio é o que determina o nível de risco e o potencial de retorno de cada carteira.

Popularmente, os fundos imobiliários são classificados em alguns grupos diferentes:

  • Fundos de tijolo (ou de renda): São os que investem em ativos reais – ou seja, em imóveis de fato. Esses são os que costumam ganhar com aluguéis. Embora pareçam uma categoria homogênea, as carteiras podem apresentar diferenças importantes. Alguns aplicam em vários empreendimentos, em diferentes regiões, enquanto outros se concentram em um imóvel só. Alguns se focam em determinados tipos de empreendimentos – como escritórios, prédios industriais, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais, escolas ou agências bancárias, entre outras possibilidades. E há os que, fazem um mix de tudo o que podem ter na carteira.
  • Fundos de papel (ou de recebíveis): Esses fundos compram títulos ligados ao mercado imobiliário, no lugar dos imóveis em si. Podem constar nas carteiras letras de crédito imobiliário (LCI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), certificados de recebíveis imobiliários (CRI), cotas de certos tipos de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), além de valores mobiliários (como ações) de emissores com atividades preponderantes permitidas aos fundos imobiliários.
  • Fundos híbridos: Mesclam, na carteira, tanto papéis do segmento imobiliário (outros fundos imobiliários, LCIs, CRIs e entre outros) quanto investimentos em imóveis diretamente.

Cotas

Como acontece nos outros tipos de fundos, o patrimônio dos imobiliários é dividido em cotas. E são cotas que o investidor adquire ao aplicar em uma dessas carteiras. O retorno – seja pela distribuição dos rendimentos, seja pela valorização – é calculado proporcionalmente ao número de cotas que cada um possui.

Vale lembrar que as cotas dos fundos imobiliários mais populares são negociadas na bolsa de valores, mas nem todos são listados no pregão. Nesse caso, eles precisam ser negociados diretamente entre os investidores, o que torna o processo um pouco menos simples e mais burocrático – principalmente porque a liquidez, nesses casos, é menor. Significa que pode ser mais difícil se desfazer das cotas, caso essa seja a vontade do investidor.

Se você não tem entendimento sobre como funcionam fundos de investimento, anota mais um podcast para você escutar mais tarde: episódio #105 – como funcionam os fundos de investimento?

Valor mínimo

Na Bolsa, é possível investir em fundos imobiliários a partir de uma única cota. Isso significa que, com quantias inferiores até a R$100, já é possível começar a aplicar nessa modalidade. Nesse ponto, a negociação de fundos imobiliários lembra as operações com ações no mercado fracionário, em que é possível comprar quantias pequenas de papéis.

Custos

Quem investe em fundos imobiliários está sujeito a dois tipos de custos diferentes. De um lado, é preciso pagar pelos serviços de administração e gestão. Portanto, essas carteiras também envolvem a cobrança de uma taxa de administração. Pode haver ainda uma taxa de performance, calculada com base no desempenho do fundo: se for superior ao de um indicador de referência, uma parte do ganho ficará com o gestor.

Além disso, há custos de negociação das cotas. Para comprá-las e vendê-las na bolsa de valores, é preciso pagar taxa de corretagem à corretora que intermediar as operações e emolumentos – assim como se faz ao negociar ações. É preciso checar ainda se a corretora cobra pela custódia (ou guarda) das cotas. Vale lembrar uma coisa MUITO IMPORTANTE nesse quesito de custos de negociação, principalmente para quem está começando com pouco recurso: invista em fundos imobiliários a partir de corretoras que tenham baixos custos ou custo nenhum de taxa de corretagem. Isso faz muita diferença em termos de rentabilidade para quem ainda tem pouco capital.

Rendimentos

Uma das formas mais conhecidas de retorno dos fundos imobiliários – e também mais atrativas – é a distribuição periódica de rendimentos. Por lei, eles são obrigados a distribuir rendimentos, no mínimo, uma vez por semestre. Muitos, no entanto, optam por realizar pagamentos mensais aos investidores, sendo uma fonte de renda recorrente (nesse caso é considerado renda passiva).

O volume de rendimentos depende da política de investimento do fundo. A renda do aluguel dos imóveis pertencentes à carteira é a mais comum, mas os fundos também podem ganhar com a incorporação, com a venda dos direitos reais sobre os imóveis ou com os juros de títulos e valores mobiliários.

Não é raro que os rendimentos periódicos sejam superiores a indicadores de referência do mercado, como a taxa do CDI. No entanto, também podem haver perdas no meio do caminho. Pense em um fundo que obtém renda alugando imóveis. Caso ocorra a desocupação de um deles, haverá também impacto – mesmo que temporário – sobre o rendimento. Mais um motivo para não encarar fundo imobiliário como renda fixa.

Tributação

Os fundos imobiliários têm uma particularidade no que diz respeito à cobrança de Imposto de Renda. Uma parte do retorno obtido com o investimento é isenta de tributação – mas outra, não.

  • Tributação sobre Rendimento: O rendimento distribuído periodicamente aos investidores pessoas físicas é isento de Imposto de Renda desde que: 1) o cotista tiver menos do que 10% das cotas do fundo; 2) o fundo tiver no mínimo 50 cotistas; 3) as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Pensando como um pequeno investidor, a maioria dos fundos imobiliários respeitam essas três características; então, o rendimento que é pago ao pequeno investidor, costuma ser isento de imposto de renda. Porém, quero que você preste bastante atenção na segunda possível forma de retorno obtido com fundos imobiliários.

  • Tributação sobre Ganho de capital: O ganho obtido pelos investidores em função, por exemplo, da valorização das cotas do fundo na bolsa de valores paga Imposto de Renda. Na hora em que as cotas forem vendidas, incidirá uma alíquota de 20% sobre o lucro.

Esse formato de tributação é que você, investidor, deve ficar muito atento. É importante saber por quanto que você comprou as cotas para que, se for do seu desejo vende-las e caso tenha lucro na operação, recolher também o imposto de renda devido. Apesar de eu ter tomado uma multa da Receita por não ter informado meu pequeno prejuízo em relação a fundos de índice, conforme tratei no episódio #114, esse conceito também se aplica aqui: se você não fizer o recolhimento é certeza que você vai ter alguma pendência com a Receita. Então, fique atento!

Amortização

Em algumas situações, podem ocorrer amortizações das cotas de um fundo imobiliário, que são pagamentos representando a devolução do capital aplicado pelo investidor na carteira. Um caso clássico de amortização ocorre quando o fundo vende algum dos seus imóveis, sem previsão de reinvestir o dinheiro em outro ativo.

Existem ainda outras razões para que haja uma amortização. Lembre-se de que os fundos imobiliários são fechados, o que significa que as cotas não podem ser resgatadas a pedido dos cotistas. Alguns deles, no entanto, preveem um prazo de duração específico, ao fim do qual serão liquidados. Quando esse é o caso, os recursos também são devolvidos aos investidores.

Antes de irmos para a reta final desse podcast, queria te perguntar sobre uma coisa: você já deve saber que agora você pode ajudar o Dicas Curtas a alcançar mais pessoas fazendo parte do grupo de apoiadores, correto?

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O link vai estar disponível na descrição e na transcrição desse episódio!

 

É seguro investir em Fundos Imobiliários?

Os fundos imobiliários são investimentos regulados e acompanhados tanto pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) quanto pela própria B3, quando são negociados no pregão. No entanto, isso não exime o produto de um certo nível de risco.

Uma crise econômica pode reduzir a ocupação dos imóveis do fundo, por exemplo. Com isso, os rendimentos periódicos com aluguéis também tendem a cair – pelo menos temporariamente. A mesma situação pode causar ainda uma redução do valor de avaliação dos imóveis em geral, com impacto sobre as cotas do fundo.

Assim como a compra de um imóvel de tijolo, o investimento em um fundo imobiliário deve levar em conta quais são os ativos incluídos na carteira – em que região, por exemplo, estão localizados os imóveis do fundo? Esses lugares têm potencial econômico no médio e no longo prazo?

É preciso lembrar que tudo o que puder causar impacto nos imóveis se reflete no fundo também. Imagine que uma enchente ou um incêndio atinja um dos ativos da carteira, por exemplo. Ou ainda que a região onde eles ficam sofra com uma elevação dos níveis de violência. São todos fatores com potencial para mexer nas cotações do fundo.

Existem ainda riscos relacionados à regulamentação do setor imobiliário brasileiro, que envolve autoridades federais, estaduais e municipais. Esse conjunto de regras, que muitas vezes colidem, pode afetar tanto a aquisição quanto a venda, locação, reforma ou ampliação dos imóveis. Certas atividades demandam licenças específicas, aprovação de autoridades governamentais, regras de zoneamento e até leis de proteção ao consumidor. Portanto, é possível que sua realização seja dificultada em algumas ocasiões.

Do ponto de vista do investimento financeiro, um dos riscos mais evidentes dos fundos imobiliários é a eventual falta de liquidez para negociá-los na bolsa. Como são fechados e o mercado secundário é a única via para sair deles, isso pode representar um problema em alguns momentos.

Vantagens e Desvantagens

Contar com a gestão de um profissional especializado, que decide sobre os investimentos a partir de uma série de critérios e análises, é uma das principais vantagens de um fundo imobiliário. Para um pequeno investidor, fazer isso por conta própria pode ser bem complicado. Pensa só: eu moro em Minas. Existem muitos fundos espalhados pelo Brasil, mas vamos pensar somente em São Paulo. Eu não conheço os detalhes, as nuances dos locais ou regiões – se não tivesse alguém para mostrar o que está acontecendo ou pode acontecer praticamente inviabilizaria a análise e provavelmente o investimento. Portanto, ter uma equipe profissional que faça isso por mim é uma vantagem e tanto no caso de investimento em fundos imobiliários.

Por outro lado, tenho amigos que têm amplo e profundo domínio no mercado imobiliário. Se eles forem investidores, por mais que já conheçam o mercado, não têm a possibilidade de interferir nas decisões ou escolher os ativos negociados, porque esse é o papel do gestor.

Os fundos imobiliários permitem que as pessoas possam investir com pouco dinheiro para ter acesso ao mercado imobiliário. É possível comprar cotas na bolsa com valores tão baixos quanto R$100. Já o preço de um imóvel pode facilmente chegar às centenas de milhares de reais.

Além disso, o investimento em fundos imobiliários é fracionável. Caso precise do dinheiro que aplicou, o investidor pode vender apenas parte das cotas, e não um imóvel inteiro, como seria o caso se investisse em imóveis diretamente (não tem como você vender um banheiro do seu imóvel para ter parte do recurso, caso precise: ou é tudo ou nada, no caso de venda).

Outra vantagem é que o investidor de fundos não precisa se preocupar com certidões, escrituras ou pagamento de certos impostos relacionados ao setor imobiliário, porque isso é responsabilidade do administrador. Da mesma forma, não é o cotista quem realiza diretamente ações de manutenção, conservação e reparos dos imóveis.

Por fim, os custos da administração dos imóveis do fundo são diluídos entre todos os cotistas, na proporção da sua participação, o que barateia o investimento.

Investir em Fundos Imobiliários ou comprar imóveis?

A resposta a essa pergunta depende de uma avaliação pessoal de cada investidor.

Talvez os fundos imobiliários sejam a sua melhor opção se você:

  • Gosta do setor imobiliário, mas tem um valor limitado para investir no momento;
  • Tem pouco tempo para dedicar à administração direta de uma carteira de imóveis;
  • Não se sente seguro para analisar e escolher imóveis para investir;
  • Quer investir em outros ativos financeiros do setor imobiliário, além dos próprios imóveis.

Por outro lado, a compra direta de imóveis físicos pode ser uma boa alternativa se você:

  • Gosta da sensação de possuir um imóvel físico;
  • Está disposto a lidar diretamente com inquilinos;
  • Não gosta do ambiente de bolsa de valores;
  • Tem recurso financeiro suficiente para investir em imóveis diretos;
  • Acha que há oportunidades em algum mercado específico não coberto pelos fundos imobiliários.

Tem gosto para tudo; nesse caso, não existe certo e nem errado – existe aquilo que é o melhor ou não para você!

O episódio de hoje não encerra o assunto sobre Fundos Imobiliários. Sabemos que tem muitos outros detalhes que podem ser aprofundados e trabalhados sobre esse tipo de ativo. Se você gostou do que tratamos nesse episódio, curta, comente e compartilhe nossas publicações do Dicas Curtas nas redes sociais! Inclusive, para darmos continuidade à nossa conversa sobre esse assunto, primeiro, basta entrar no grupo do Investidor Inteligente no Facebook e, depois, postar sua pergunta, pois estarei à disposição para esclarecer todas elas.

Deixa te dar uma dica extra: todas as referências de episódios faladas ao longo desse podcast e dos outros eu coloco o link direto na transcrição no blog do Dicas Curtas. Se você quiser escutar de novo esse episódio, fique à vontade, mas se quiser consultar os episódios que te propus, basta acessar o blog através do site, ok!?

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Ficamos por aqui e até a próxima semana com mais uma dica para a sua vida financeira!

Aqui é Phillip Souza, o Investidor Inteligente!

Investidor Inteligente do Dicas Curtas

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