Nós já tratamos um pouco sobre fundos de investimento imobiliário. Lá nos episódios 127 e 128 abordamos de forma geral esse tipo de investimento, bem como foram apresentados passos simples para a escolha de bons fundos imobiliários.

Contudo, esse é um universo bastante vasto, já que dentro dos fundos imobiliários encontramos mais de 10 segmentos de investimento diferentes: agências de bancos, imóveis comerciais, imóveis residenciais, shoppings, hotéis, varejo, fundo de papeis, lajes corporativas e também imóveis industriais e logísticos. Tem tipo e gosto de fundo imobiliário para todo investidor. Hoje teremos a participação dos sócios e gestores da Guardian Gestora, Gustavo Asdourian e Randall Terada. E nós vamos voltar nesse tema e aprofundar em algumas particularidades bem interessantes.

O Investidor Inteligente é o podcast que todas as semanas te ajuda a dar um upgrade na sua vida financeira te provocando a ampliar sua visão e te oferecer informações de qualidade sobre dinheiro, além de orientações e estratégias claras e específicas que podem mudar e melhorar completamente a relação com suas finanças seja para solucionar seus desafios, seja para alcançar seus mais ambiciosos objetivos, tanto de forma conceitual quanto de forma prática.

Eu sou Phillip Souza, consultor em finanças e terapeuta financeiro, mentor em educação psicofinanceira especialista em inteligência financeira, o expert em Finanças e Investimentos do Dicas Curtas. Você me encontra nas diferentes redes sociais através do @phillipsouzabr e também no meu canal no YouTube, Phillip Souza.

Meu propósito é te auxiliar a destravar a sua mentalidade e te ajudar entender que a prosperidade também é para sua vida: ao usar bem o seu dinheiro você pode desfrutar de qualidade de vida, fazer com que ele sobre e investi-lo para realizar seus sonhos e objetivos! Se comportando de forma mais sábia e próspera em relação às suas finanças você se transformará em um investidor ainda mais inteligente!

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Ouça “189 Fundos Imobiliários Logísticos – entrevista com Gustavo Asdourian e Randall Terada, sócios e gestores da Guardian Gestora” no Spreaker.

PHILLIP SOUZA: Então vamos começar! Primeiramente sejam muito bem vindos ao podcast do Investidor Inteligente Gustavo e Randall!

GUSTAVO ASDOURIAN: Muito obrigado pelo convite!

RANDALL TERADA: Olá, tudo bom?! Randall falando; obrigado pelo convite! Estamos animados em participar do podcast.

PHILLIP SOUZA: Em outro momento já apresentei ao ouvinte do podcast os conceitos sobre fundos de investimento imobiliário, inclusive alguns passos mais básicos para que o investidor inteligente que nos escuta possa começar a investir nesse tipo de ativo. Contudo, gostaria que vocês dessem uma resumida nesses conceitos para podermos contextualizar e alinhar o raciocínio do ouvinte.

Gustavo, o que são e como funcionam os fundos de investimento imobiliários (FIIs)? Quais as vantagens e desvantagens para o investidor?

GUSTAVO ASDOURIAN: Gustavo aqui falando; eu vou responder essa pergunta. Então os fundos Imobiliários são veículos que podem ser usados para investimento, como o próprio nome diz, em imóveis. Também podem ser usados para outros tipos de investimentos como crédito, por exemplo, mas o objetivo aqui da conversa está mais na parte de imóveis propriamente ditos, de tijolo – assim que o mercado chama.

Ele (o FII) é uma entidade jurídica que tem algumas figuras gerindo, administrando e custodiando, então ele tem uma figura de um administrador e custodiante que é uma instituição que cuida da parte de documentação, registro, contratação de prestadores de serviço, entre eles o gestor. Normalmente o gestor (o consultor Imobiliário ou gestor, dependendo do caso) que faz a escolha de portifólio que o fundo pode comprar ou vender e ele normalmente faz a gestão dos imóveis em relação a locação, estratégias de negociações e fundos imobiliários onde tem incorporação e construção – ele (o gestor) também contrata e faz a gestão dessa parte.

Então o fundo imobiliário é um veículo que pode ser usado para reunir recursos de muitas pessoas, de muitos investidores, com o objetivo de investir no setor imobiliário, seja ele no crédito imobiliário, seja ele em construção, seja ele em aluguel, compra de imóvel para renda. E a gente também tem fundos que investem no setor hoteleiro, no setor de shoppings, no setor residencial, no setor de lajes corporativas, no setor de logística, entre outros.

Esse veículo, o fundo imobiliário, ele também pode ser listado em bolsa (que até o caso do nosso fundo, GALG11, Guardian Logística) e isso gera uma facilidade de acesso para os investidores, onde qualquer investidor, qualquer pessoa, com conta em uma corretora, como faz para comprar uma ação de empresa aberta, pode comprar a cota desse fundo listado.

Então ele ajuda bastante a popularizar um investimento, a facilitar o acesso a esse investimento diferente, que muitas vezes é restrito porque o imóvel é um ativo geralmente caro (geralmente precisa de escala de capital para conseguir comprar um imóvel inteiro), então um fundo de investimento a pessoa pode com R$ 100, por exemplo, comprar, investir nesse segmento e ter sua renda ou o que for o objetivo do fundo.

PHILLIP SOUZA: E Gustavo, me fala o seguinte: o que o investidor precisa avaliar antes de entrar em um Fundo de Investimento Imobiliário?

GUSTAVO ASDOURIAN: Então, Phillip, o investidor primeiro precisa fazer uma análise do seu próprio patrimônio, das suas próprias Finanças, ele precisa separar parte de recursos dele que ele vai ter que alocar em liquidez, que ele pode precisar qualquer momento, a parte do investimento de risco, a parte do investimento mais conservadora. Primeiro acho que é a pessoa se organizar financeiramente.

Uma vez selecionadas essas caixinhas e definidas essas caixinhas, o investimento no fundo imobiliário, apesar dele ter uma liquidez diária quando é listado em bolsa, o ideal é você investir a longo prazo: que não seja um dinheiro que você usa para viver no mês a mês porque você pode pegar um mercado com valorização ou desvalorização, e se você precisar vender no momento de desvalorização você pode realizar uma perda; se tiver um horizonte maior de investimento você consegue deixar os recursos ali por mais tempo até que a cota, o preço do ativo se recupere – e isso vale tanto para cota de fundo imobiliário como para comprar qualquer tipo de ação na bolsa de valores.

Uma vez definido esse ponto, o investidor escolhendo uma parte dos recursos dele investir no segmento imobiliário tem que olhar o nível de risco que ele quer correr (então se ele quer ser mais agressivo ou menos agressivo), e aí a gente começa a olhar perfil de fundo como, por exemplo, se um fundo imobiliário tem o objetivo de alugar imóveis (não construir, não comprar crédito, mas de alugar): se ele tem locatários com boa qualidade de crédito; se ele tem contratos com os locatários de longo prazo; se esses contratos são contratos fortes, atípicos; se o fundo tem Imóveis vazios; se tem imóveis já completamente locados; quais são os tipos de móveis (fácil de alugar ou não, caso os imóveis estejam vazios).

Além disso, é importante olhar um pouco de números em relação ao que o fundo vem pagando de dividendos. Tenho fundos, por exemplo, que pagam dividendos desproporcionais em um dado mês porque o resultado foi atípico, foi um resultado não-recorrente; então é importante olhar mês a mês o que esse fundo vem pagando de dividendo; se isso é sustentável ou não no longo prazo: muitas vezes você pode olhar nos últimos seis meses e teve um mês nos últimos seis meses que foi muito diferente, daí você olha só a média, acha muito bom e investe – só que daí para frente o resultado vem pior. É muito importante olhar esse resultado mês a mês. Normalmente os fundos imobiliários, os gestores publicam relatórios mensais, relatório gerencial, e ali normalmente é detalhado esse tipo de informação onde você consegue ver quanto tem de receita de aluguel, quanto tem de lucro naquele mês, quanto foi distribuído de dividendo. Então é importante olhar esse ponto.

E um outro ponto é liquidez diária: ver se o fundo tem pelo menos ali R$500 mil, R$700 mil, 1 milhão de reais por dia de negociação no mercado secundário para você saber se você pode entrar e sair do investimento todos os dias com tranquilidade.

Basicamente alguns pontos importantes são esses, para olhar em um fundo para investir.

PHILLIP SOUZA: É interessante você falar isso, Gustavo, porque muitas vezes as pessoas me perguntam “Phillip, eu posso começar a investir em renda variável, ações, fundos imobiliários?”. E a recomendação é sempre essa, exatamente como você disse: as pessoas primeiro precisam organizar a casa, precisam organizar suas finanças. Quando você tem suas finanças em ordem, já consegue realizar a reserva direcionada para os investimentos, a prioridade é Reserva de Segurança, porque você precisa de liquidez caso aconteça alguma coisa algum imprevisto que demande recursos financeiros, já que imprevistos podem acontecer com qualquer pessoa a qualquer momento.

A partir da formação da reserva de segurança, dependendo do seu nível de conhecimento e do seu apetite ao risco (e isso varia muito de investidor para investidor), o tipo de investimento que você vai colocar, que você vai admitir em sua carteira vai de acordo com seu gosto e com seus objetivos. Então podem ser ações, podem ser fundos imobiliários dos mais variados tipos, podem ser ativos de renda fixa, tem gente que mexe também com mercado de opções, futuros e criptomoedas – então vai ser de cordo com o perfil e com a quantidade de pimenta que o investidor quer colocar na sua carteira de investimentos

E pensando nisso, Randall, quais são as particularidades dos Fundos de Investimento Imobiliários de logística, onde a Guardian atua?

RANDALL TERADA: Ah legal, Phillip! Obrigado pela oportunidade de falar. Aqui é Randall da Guardian Gestora. Acho que o Gustavo colocou alguns bem importantes sobre o investimento em fundo imobiliário e queria acrescentar e respondendo à sua pergunta também.

Fundos imobiliários são muito interessantes porque é uma maneira de o investidor comum comprar imóveis grandes sem ter que ter o volume todo de recursos. Pode comprar uma cota pequena e receber a rentabilidade da locação dos imóveis. Especificamente no fundo logístico, é um segmento um pouco menos conhecido que outros segmentos imobiliários, porque as pessoas físicas já estão muito acostumados em comprar imóveis residenciais, de repente uma loja para aluguel; está acostumado a avaliar o andar, se o andar é alto, melhor; se é bem localizado; o estado de conservação de um apartamento; avaliar o inquilino, essas coisas. No fundo logístico como são imóveis alugados para empresas o brasileiro está menos acostumado a olhar, mas também tem as suas particularidades, a sua ciência.

O que a gente gosta muito de ver no fundo logístico é a localização, onde que se localiza, se está próximo dos centros urbanos que demandam estoque de centro de distribuição e armazenamento de produtos; tem a qualidade do imóvel: se ele tem pé direito alto, se ele tem uma capacidade de armazenagem interessante, se ele tem espaço para parar caminhões, as docas; e se o acesso é fácil, se é próximo à rodovias. Então essas características dos imóveis que ficam dentro de Imóveis logísticos é a parte primordial na hora de você olhar o fundo de investimento imobiliário em logística.

Segundo ponto que gosto de falar bastante também é que no fundo de logística não têm pessoas: tem empresas inquilinas que usam o espaço. Então tem que ser um imóvel que seja muito importante e muito adequado à logística daquela empresa. Então, por exemplo, a gente tem no fundo Guardian Logística dois imóveis alugados para Brasil Foods, aquela empresa que é dona das marcas Sadia e Perdigão: são imóveis refrigerados. Então eles são imóveis que são exatamente o que o inquilino precisa para manter o estoque de alimentos, da Perdigão e da Sadia, ele foi feito sob medida para atender as demandas específicas daquele inquilino. Então a adequação do imóvel para aquele usuário é muito importante para o imóvel logístico: tem que ser um imóvel muito interessante, muito importantes para o seu usuário.

Outro ponto interessante que a gente gosta de ver aqui na Guardian Gestora é a qualidade dos inquilinos. A gente, eu e Gustavo, temos um histórico, um currículo de termos trabalhado na área de crédito de grandes bancos, então a gente gosta de ver a qualidade de crédito dos inquilinos. Então, nesse exemplo de novo, a gente olha com bastante cuidado e ficou bem confortável com a qualidade de crédito da Brasil Foods que é um dos principais inquilinos aqui dos imóveis que temos no fundo Guardian Logística

Então repetindo um pouco as particularidades do segmento fundos imobiliários logísticos: tem que ser imóveis de qualidade, alugados para empresas de qualidade de crédito (para não ter problema de pagamento de aluguel), tem que ser um imóvel que seja adequado para o uso, ser bem localizado e com especificidades técnicas interessantes para o usuário.

Eu acho que também vale a pena falar é que no último ano que a gente passou teve uma situação bem diferente no mundo todo e os Fundos do segmento Logístico sofreram menos porque a cadeia de suprimentos ela se manteve: as pessoas continuaram consumindo alimentos, por exemplo, e outros produtos; diferente de outros segmentos de fundo imobiliário de escritórios que teve uma vacância muito grande, de ter negociação de contratos, negociação; os fundos de shopping também sofreram muito: teve fechamento, teve lockdown, teve fechamento de áreas comerciais afetando bastante a remuneração dos fundos de shopping; e sem falar do segmento hoteleiro que também sofreu bastante. Então no final dos últimos 12 meses a gente vê que fundos imobiliários logísticos, eles sofreram muito menos com situação que o país e o mundo viveram.

PHILLIP SOUZA: Randall, agora pensando de forma mais específica: por que os Fundos Imobiliários de logística têm apresentado resultados acima dos fundos imobiliários de outros setores?

RANDALL TERADA: Olhando para todos os segmentos de fundos imobiliários, a gente tem os grandes setores que são de escritório, por exemplo, que teve problema de vacância (muitos escritórios deixaram de ocupar espaços para as empresas e muitas empresas devolveram os espaços), então sofreram muito por conta disso; o segmento de shopping sofreu muito também com fechamento das áreas comerciais; o segmento hoteleiro sofreu demais também com vacância, muitos hotéis se fechando, o pessoal parando de viajar, muito conturbado;  e o segmento logístico fica muito forte e resiliente porque as pessoas continuaram consumindo os produtos, as empresas continuaram tendo que movimentar e armazenar seus estoques e acabou sofrendo muito menos de outros setores.

Então a rentabilidade não sofreu e muitos galpões logísticos são alugados com contratos do tipo de modalidade atípica que é muito mais forte para o investidor nessas situações. Então mesmo que o imóvel tenha uma utilização um pouco menor o inquilino tem que continuar pagando e honrando com o contrato – a gente chama de contrato de locação atípico.

No nosso caso, na Guardian Gestora no fundo Guardian Logística, ele tem todos os seus contratos de locação com empresas de qualidade boa de crédito e na modalidade de locação atípico. Então a gente passou integralmente a locação, o reajuste da locação para o IPCA; a gente tem zero de vacância; e os contatos são super longos: a gente tem contratos que vão de 7 até 17 anos que dá muito mais segurança para o investidor e rentabilidade durante todo esse período.

PHILLIP SOUZA: Poxa, muito bacana! Isso serve para o ouvinte do investidor inteligente ficar atento e também poder realizar comparações entre fundos de diferentes setores para que assim possam ter o melhor aproveitamento do seu investimento. E eu queria saber de vocês uma coisa: qual é a história da Guardian?

GUSTAVO ASDOURIAN: A Guardian é uma empresa que, apesar de ter surgido no ano passado (então é uma empresa relativamente recente), já tem profissionais com bastante experiência. Então os principais executivos, o Randall e eu, nós temos ao redor de 20 anos de experiência de mercado cada um e a empresa começou com um portfólio próprio que nós já conhecíamos de muito tempo, de mais de 5-6 anos, dependendo do caso de cada imóvel, e esse portfolio foi listado na bolsa no nome do fundo Guardian Logística (GALG11) e na sequência, logo depois de listado, o fundo comprou mais dois Imóveis.

Então o histórico da Guardian é recente, mas a experiência dos executivos é bastante grande, a empresa também já tem familiaridade com esse tipo de gestão há muito tempo e o histórico dos principais nomes, do Randall e eu, nós passamos pelo Itaú BBA como referência de histórico profissional na parte de análise de crédito – como o Randall comentou – parte de nossa experiência. O Randall ficou por muitos anos nesse banco e no banco Votorantim e também em uma outra gestora e eu trabalhei também, além disso, em um fundo americano e depois na BRZ investimentos que era do grupo GP.

São profissionais de mercado e, além do Randall e eu, tem outras pessoas com bastante experiência. E hoje tem uma temos o fundo listado em bolsa, o GALG11, que tem aproximadamente 600 milhões de reais no valor de mercado. Além disso temos outros conjuntos fechados que somados ao GALG11 dão à nossa empresa mais de 1 bilhão de reais em fundos hoje.

É uma empresa nasce já com experiência e com porte minimamente grande para que se sustente e tenha sucesso aí no futuro.

PHILLIP SOUZA: Falando do GALG11: quais são as características do fundo da casa? Ele é adequado para qual perfil de investidor?

GUSTAVO ASDOURIAN: As características do fundo, o Randall já comentou um pouco, mas basicamente: como eu falei, ele está listado em bolsa; hoje ele tem um pouco mais de 4.200 cotistas; ele tem o valor de mercado aí perto de 600 milhões de reais; o fundo possui seis imóveis e ele possui a integralidade da parte alugada desses seis Imóveis – então 100% da renda de locação desses seis Imóveis pertencem ao fundo; os seis Imóveis são alugados com contrato, como o Randall falou, atípico (que é aquele contrato onde a multa, no nosso caso, é a mais forte que existe, que é 100% do saldo remanescente); o prazo médio ponderado desses contratos, como o Randall já comentou, é bem longo – ele é quase 12 anos; 11.7 anos aproximadamente – então uma combinação de um pagamento que é obrigatório pelo tipo de contrato e por muito tempo.

E mais dois pontos interessantes: o perfil dos pagadores como o Randall comentou é muito bom: 96% da receita vem de multinacionais, como BRF, Air Liquide, que é a maior empresa de gás Industrial do mundo, a Souza Cruz (que é British American Tobacco) – então um perfil de risco baixíssimo. E um último ponto é que o fundo tem hoje uma distribuição de dividendos, no preço de tela, maior do que 9,5% ao ano. Então se a gente olha a média dos outros fundos de logística, ela fica perto aí de 6,8% ou 7,3% e o fundo Guardian, mesmo com todas as empresas de baixíssimo risco e contratos de perfil de longuíssimo prazo com pagamento certo, ele tá com uma remuneração alta

isso é por dois motivos: o motivo é que a gente usa alavancagem no fundo. Essa alavancagem é feita de uma forma muito conservadora onde alavancamos apenas parte de alguns contratos da BRF e da British American Tobacco, ou seja, baixíssimo risco de pagamento. E é totalmente casada essa alavancagem com os contratos, então o indexador dessa alavancagem é o IPCA – ele é aplicado na mesma data que os contratos de locação, os pagamentos mensais da alavancagem que já estão ocorrendo são menores do que os alugueis; os próprios aluguéis quitam essa dívida – então a gente fala que essa dívida é auto liquidável: se a gente não fizer nada, o fundo continuar como é hoje, essa dívida vai sendo paga pela locação até que ela seja totalmente quitada no prazo dos contratos, então é até 18 anos: ou seja, por muitos anos o investidor vai ficar tirando proveito dessa alavancagem com esse retorno mais alto.

E o outro motivo que o retorno é alto foi porque esse foi o primeiro fundo da casa listado em bolsa então nós resolvemos para que desse certo e tivesse sucesso na captação do primeiro fundo lança-lo a mercado com esse retorno, com esse dividend yield mais alto, e o que foi uma ideia de sucesso porque o fundo vem rodando muito bem, vem aumentando bastante o número de investidores, e a gente está bem satisfeito com o resultado.

PHILLIP SOUZA: Vamos chegando ao final do podcast e gostaria de agradecê-los por sua contribuição e participação nesse episódio. Como que o investidor inteligente pode encontrar mais informações sobre a Guardian Gestora?

GUSTAVO ASDOURIAN: Tem disponibilizado lá no nosso site, www.guardian-gestora.com, todas as informações de contato nossas e o relatório mensal do fundo mês a mês. Além disso, a gente tem um vídeo que mostra todos os imóveis do fundo, um vídeo curto de 3 minutos, bem interessante também para o investidor olhar. A gente está muito animado aqui com o crescimento do fundo e com o desempenho do fundo e a gente encoraja que todos vejam o relatório mensal: tem lá em informações detalhadas sobre cada imóvel, sobre o resultado do fundo, e esse vídeo que ajuda sempre na parte visual para a pessoa conhecer um pouco dos imóveis onde ela está investindo.

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Coloque em prática, em atitude e na mente, sobre aquilo que você entendeu e já refletiu que vai fazer a diferença em sua vida. Só assim você alcançar aquilo que realmente deseja construir, ok?!

Lembre-se de cuidar bem de você, de sua família e de suas finanças!

Que Deus te abençoe! Aqui é Phillip Souza, e esse é o podcast dOInvestidor Inteligente!

Investidor Inteligente do Dicas Curtas

 

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