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“138 Investidor Iniciante: como analisar um fundo imobiliário?” No meio de tantas métricas e informações, é comum que o investidor iniciante não saiba por onde começar. A ideia é estabelecer uma sequência lógica para facilitar a análise.

Por que estabelecer uma sequência lógica de análise?

Algumas razões: dar um norte para o iniciante, evitar pular itens importantes nos primeiros investimentos e com pouca experiência, evitar agir emocionalmente em momentos de estresse ou de alta volatilidade no mercado.

E é sobre isso que vamos tratar de forma bastante objetiva nesse podcast: os 3 principais passos para um investidor iniciante analisar um fundo de investimento imobiliário.

Esse é o podcast do Investidor Inteligente. Eu sou Phillip Souza, o expert em Finanças e Investimentos do Dicas Curtas e todas as semanas apresento esse podcast procurando te oferecer gratuitamente informações relevantes, orientações e estratégias valiosas que podem te auxiliar na importante tarefa de usar bem o seu dinheiro, de modo que você possa usá-lo bem no presente e investir pensando no futuro, transformando-se cada vez mais em um investidor ainda mais inteligente.

Fique por dentro com todas as informações e não perca nenhuma dica: basta assinar agora gratuitamente esse podcast e acompanhar todas as semanas o Investidor Inteligente do Dicas Curtas.

Antes de começarmos, queria te contar sobre uma coisa: muitos ouvintes, em sua maioria investidores pequenos, têm me procurado nesse momento para esclarecer sobre o que fazer com sua carteira de investimentos, quais os primeiros passos após a reserva de emergência, ou quais medidas devem adotar em sua vida financeira, para ajustar as velas nessa tempestade.

Daí tenho trabalhado com o serviço de hora técnica que, basicamente é uma hora de reunião em que a pessoa é livre para me perguntar absolutamente tudo o que quiser sobre finanças e investimentos de maneira mais focada e objetiva de acordo com o seu caso particular e, a partir disso, poder dar o direcionamento do que fazer exatamente, quais caminhos seguir.

Só lembrando: eu não posso indicar compra nem venda de ativos mobiliários (ações, fundos imobiliários, debêntures); fora esse ponto, posso te instruir naquilo que precisar.

Entre em contato através do meu site www.PhillipSouza.com.br ou pelo WhatsApp para agendarmos uma reunião e tratarmos do seu caso particular, ok!? Ambos links (do site e do WhatsApp) estarão disponíveis na descrição e transcrição desse episódio.

Conforme já tratamos em outros podcasts apresentando os fundos de investimento imobiliário e tratando de pontos a serem observados na escolha de um ativo desse tipo (consulte o episódio #127 e o episódio #128 para mais detalhes), às vezes são muitas métricas, muitas informações para digerir, para tabelar e para comparar para, então, somente, tomar uma decisão.

Mas o investidor iniciante que quer começar seus investimentos em fundos imobiliários com o pé direito fica perdido. Eu sei, eu também já passei por isso e às vezes passo quando tem informação nova…

O que vou apresentar agora, de forma bem objetiva, é uma sequência lógica para se chegar à uma tomada de decisão mais básica no investimento de fundos de investimentos imobiliários; porém, já ressalto que essa sequência não é a única maneira existente e não protege totalmente o investidor de cometer equívocos, porém pode ser uma ferramenta útil.

Vou detalhar um pouco mais adiante, mas basicamente o raciocínio deve ser seguido da seguinte forma:

  1. Avaliar a qualidade (tanto dos ativos quanto da gestão)
  2. Avaliar a capacidade de gerar renda; e
  3. Avaliar o preço

1º passo: Análise qualitativa

Um dos pontos mais importantes na avaliação de investimento de um fundo imobiliário é apurar a qualidade dos imóveis (principalmente localização e padrão construtivo) e qualidade da gestão.

Quanto à qualidade dos ativos, no caso dos fundos de tijolo, por mais que moremos distantes da localização do imóvel e não tenhamos condição de ver o que estamos comprando ao vivo, é importante avaliar a localização e o padrão construtivo.

Uma boa dica é avaliar os relatórios disponíveis nos sites de relacionamento com o investidor dos fundos e verificar quais são os ativos em que o fundo de tijolo investe ou administra. Depois, pesquisar o imóvel em si (costuma ter site) ou dar uma olhada pelo Google Street View. Isso não elimina potenciais erros, mas faz com que você conheça melhor onde está pensando em investir seu dinheiro.

Se for um fundo de papel, basicamente temos que avaliar a relação risco/retorno dos ativos, principalmente dos Certificados de Recebíveis Imobiliários, os CRIs. (Se você não sabe o que é um CRI, consulte o episódio #84).

Quanto à qualidade da gestão, conseguimos percebê-la melhor a partir dos relatórios, do site bem organizado, das informações com acesso facilitado, podemos observar se os gestores transmitem clareza na comunicação com o mercado; além disso, nos relatórios presentes nos sites de relações com investidores, conseguimos verificar e avaliar o histórico de resultados da gestão – além, é claro, da qualidade do próprio relatório de gestão. Isso são pontos importantes para que você como investidor assim como outras pessoas que decidirem investir possam ter uma tomada de decisão mais facilitada em relação ao ativo que está sendo analisado.

2º passo: Análise da Capacidade de Geração Renda

Principalmente a partir dos relatórios e do que foi pesquisado no passo 1, conseguimos começar a ter noção e descobrir se a renda que está sendo distribuída é sustentável.

Alguns pontos importantes a serem analisados, questionados e/ou investigados em sua análise: será que o fundo está distribuindo lucros não recorrentes? Será que está trabalhando com Renda Mínima Garantida (RMG)? Será que os contratos estão próximos ao vencimento? Será que a vacância está aumentando ou diminuindo na região? Será que o preço de aluguel em relação ao mercado está coerente ou não? E várias outras possíveis perguntas que podem levantar algo que coloque em xeque a capacidade de geração de renda. Vale lembrar que a distribuição de fundos de fundos (FoFs) é favorecida em um mercado de alta, mas a alta não é eterna.

Quer reduzir sua chance de errar no 1º e 2º passos?

Nos fundos de tijolo, prefira fundos maiores, com muitos ativos e muitos inquilinos. Nos fundos de papéis, prefira os que têm patrimônio diluído em muitos CRIs.

Após os passos 1 e 2, suas chances de estar olhando apenas para bons ativos são maiores.

E por fim, de maneira básica, vamos para o terceiro passo: preço.

3º passo: Análise do Preço

Vou te dar duas dicas, antes de falarmos sobre esse ponto:

1ª) Não vá para a renda variável para receber menos renda do que na renda fixa. Se você pode conseguir o mesmo com menos risco, prefiro menos risco.

2ª) Não olhe preço antes de analisar a qualidade e a capacidade de geração de renda, que são os passos 1 e 2.

Dito isso, vamos lá.

Em relação ao preço, devemos realizar uma avaliação relativa (ou seja, comparar com ativos semelhantes para encontrar as melhores opções de investimento) ou utilizar algum modelo de precificação.

Algumas sugestões são:

  • O melhor yield sustentável (observe que só agora, nesse passo, olhamos para o yield);
  • O m² com maiores descontos em bolsa em relação ao mercado “real”;
  • O melhor spread em relação ao cupom do Tesouro IPCA semestral;
  • Utilizar o modelo de Gordon e fluxo de caixa descontado.

Para os fundos de tijolos, você pode comparar o dividend yield com uma renda real mais segura, como o Tesouro IPCA com rendimento semestral com vencimento mais longo. Sempre compara fundos imobiliários semelhantes. Como o dividend yield relaciona os dividendos com o preço, essa comparação, após a análise qualitativa e a análise de capacidade de geração de renda, já começa a te dar uma noção de caro ou barato.

Para os fundos de papéis ou fundos de fundos (FoFs), a relação preço dividido pelo valor patrimonial (P/VP) já dá uma boa noção de preço, se está caro ou barato.

Cabe atentar que você pode utilizar mais parâmetros para avaliar os fundos imobiliários que deseja investir, inclusive utilizar-se de métodos mais elaborados de precificação. Porém o objetivo é apresentar ao investidor iniciante como começar, não formar analistas profissionais.

Utilizando-se desses três passos básicos é possível reduzir o risco de uma escolha aleatória ou mal feita e começar a entender o processo.

Além do mais, lembre-se: diversifique! A quantidade e o tamanho dos fundos devem ser inversamente proporcionais à sua experiência. E lembre-se de ter outros ativos em carteira e não invente de investir em fundos imobiliários ou qualquer outro ativo de renda variável se já não tiver formado sua reserva de emergência, ok?!

Espero que tenha gostado do episódio de hoje!

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Ficamos por aqui e até a próxima semana com mais uma dica para a sua vida financeira!

Aqui é Phillip Souza, o Investidor Inteligente!

Investidor Inteligente do Dicas Curtas

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