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“162 Investindo em imóveis nos EUA – (Entrevista com Frederico Hexsel, especialista no mercado imobiliário norte-americano)”

“Quem compra terra não erra” – com certeza você já deve ter escutado esse chavão que acabou se tornando uma crença para o brasileiro. E sim, o mercado imobiliário tem excelentes oportunidades em tudo que é região, tanto no Brasil, quanto no mundo.

E hoje vamos aprender um pouco sobre como realizar compras de imóveis no mercado norte-americano, além de algumas curiosidades e informações relevantes sobre o tema!

O podcast do Investidor Inteligente é apresentado todas as semanas com o propósito de ajudar em seu desenvolvimento financeiro trazendo informações claras e relevantes, orientações e estratégias valiosas para solucionar seus desafios financeiros, te ajudando a ampliar sua visão sobre dinheiro e refinar seu ponto de vista de modo que você possa realizar seus sonhos e construir com bases bem firmes seus resultados

 

Eu sou Phillip Souza, palestrante, consultor e educador financeiro especialista em inteligência financeira, o expert em Finanças e Investimentos do Dicas Curtas e tenho propósito ousado de te ajudar a destravar a sua mentalidade e entender que a prosperidade também é para sua vida, provocando desconstrução, reconstrução e transformação da sua mentalidade para que você possa aprender a evoluir e se comportar de forma mais sábia e próspera em relação às suas finanças, transformando-se em um investidor ainda mais inteligente.


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Phillip Souza: Hoje nós vamos falar com Frederico Hexsel, brasileiro naturalizado nos Estados Unidos e especialista no mercado imobiliário norte-americano, corretor de imóveis licenciado no Estado da Flórida com foco especial nas regiões de Orlando e de Miami e acredita que, na contramão da crise global, este setor segue aquecido com excelentes possibilidades de investimento mesmo diante da alta do dólar no Brasil.

 

Seja muito bem-vindo Frederico!

 

Frederico Hexsel: Olá Phillip, tudo bom? Prazer falar contigo, falar com teus seguidores para a gente trocar alguma ideia sobre o nosso trabalho.

 

PS: Então vamos lá! O assunto mercado imobiliário, até agora, não foi abordado no podcast do Investidor Inteligente é um assunto novo e bem relevante.

 

Diante disso, eu já te faço a seguinte pergunta, Fred: como esse tipo de investimento no mercado imobiliário pode ser rentável para o investidor brasileiro? Primeiro gostaria que desse uma abordagem geral sobre o tema e depois especificasse sobre a sua especialidade no mercado estadunidense.

 

FH: O mercado imobiliário nos Estados Unidos, a gente fala em números que eu acho que eles para a gente ser sensível a vida das pessoas, ele representa somando a construções de casas e o mercado de financiamento, mais ou menos, 18% do PIB nos Estados Unidos.

 

Uma indústria muito forte que emprega muita gente, uma indústria muito sólida. E eu sempre costumo usar em todos os meus podcasts e nas minhas divulgações nas minhas redes sociais, uma frase do presidente Franklin Roosevelt que ele disse após a crise de 1929 sobre imóveis: “o imóvel não pode ser perdido, roubado ou levado por ninguém. Comprado é um bom negócio pago integralmente gerido com cuidado razoável e é o investimento mais seguro do mundo”.

 

Eu sempre começo por aí porque Roosevelt foi o presidente que conduziu os Estados Unidos daquela famosa crise da década de 1929 e ele acreditava que o mercado imobiliário seria uma das grandes molas propulsoras da economia americana.

 

Falando um pouquinho da minha história da minha trajetória para que a gente possa dividir: sou brasileiro, naturalizado cidadão americano, moro pouco mais de dez anos em Orlando; trabalhei 25 anos no mercado financeiro no Brasil e nos Estados Unidos e eu entendi que havia uma sinergia que mudou um pouco meu projeto de vida e tirei a famosa da licença de corretor do Estado da Flórida.

 

Hoje uma pessoa para atuar no mercado da Flórida, acho que em qualquer estado americano, ela é obrigada que ela tem uma licença que geralmente essa obtenção dessa licença é regulada por um algum órgão público regulador.

 

Vamos atentar e falar da parte mais sensível das pessoas.

 

O que que eu aprendi nesse tempo todo: O mercado imobiliário é o mercado que as pessoas se movimentam o tempo todo independente do que aconteça na economia. Todo mundo se movimentou durante essa crise nos Estados Unidos. Primeira razão: o governo lançou um pacote de incentivos dentro do mercado americano que para estimular o mercado de financiamentos houve uma baixa da taxa de juros para as pessoas que residem nos Estados Unidos.

 

Normalmente quando dá uma crise existem dois cenários: existe uma pessoa eventualmente alguém que entrar numa situação de dificuldade que inevitável: essa pessoa toma alguma decisão, enfim, de alugar, de vender um imóvel; e existem sempre os famosos que a gente costuma dizer, os investidores que são aqueles que quando dá crise no dia seguinte toca o telefone para perguntar “os imóveis vão baixar de preço?”, “o que que está acontecendo?”. Sempre tem oportunidades no mercado imobiliário; isso para mim é fato e eu tenho vivenciado isso.

 

Vamos tentar se adequar um pouco bastante a realidade brasileira: o que um brasileiro normalmente faz nos Estados Unidos, especificamente no Estado da Flórida? Vamos esquecer um pouquinho o destino que todo mundo gosta que é maravilhoso, Miami tem praia e Orlando tem os parques.

 

Geralmente costuma dizer que o campeão de vendas é comprar um imóvel; comprou um imóvel para fazer locações e receber locações em dólar. Isso aí geralmente é o grande fator de atração número um, é um fator, vamos dizer assim, tangível que mexe no bolso das pessoas: compra imóvel no lugar que gosta numa economia rica, na economia mais sólida do mundo e obtém rendimento através de locações.

 

O imóvel de natureza residencial, que você faz um aluguel de 12 meses, ou os imóveis de férias, que são bastante fortes na região de Orlando. O imóvel de férias sob o ponto de vista do imóvel em si não tem uma diferença do imóvel residencial. Basicamente é um imóvel que, pela região que está situado, é permitido fazer a locação de curto prazo, ou seja, o famoso AirBnB, o booking.com, o hotels.com. Então ele tem muita demanda pelos brasileiros, por quê? Porque usa nas férias e durante os períodos que não está usando faz locações através de todas essas plataformas.

 

Eu acho que a gente falou da questão 1, do rendimento com locação e a questão de número 2 também que é uma pergunta que me fazem bastante; perguntam: “se eu comprar imóvel ele vai se valorizar?”. Na média, nos Estados Unidos, sim; mas é um conceito de longo prazo. Eu particularmente não gosto de, num período de normalidade da economia americana, eu nunca costumo uma passar uma ideia que vai ter uma valorização astronômica.

 

Gosto sempre de comentar que vai ser um bom instrumento de proteção patrimonial de você ter um ativo em moeda forte e, pelo menos, se defender da inflação no Brasil. E nisso aí, a gente linkando com o Brasil, a gente tem uma janela que abriu uma oportunidade muito grande mesmo com o dólar nesse patamar: a gente tem a nossa taxa SELIC, hoje tá na casa dos 2%, e a gente tem índices de inflação que a gente tá vendo que alguns casos, inclusive, os juros das aplicações financeiras tem ficado negativos em relação ao IGPM, IPCA.

 

PS: Fred, mas em relação a burocracia como que funciona aqui no Brasil e como que funciona nos Estados Unidos tratando-se de investidor estrangeiro?

 

FH: Eu diria que a burocracia é mais fácil que o Brasil; a gente às vezes a gente é pego de surpresa. Eu sempre costumo dar a primeira boa notícia que a pessoa que compra um imóvel nos Estados Unidos que, às vezes, ela tem espaço entre o dia que ela compra imóvel e o dia que é marcado escritura. Ou se ela compra um imóvel e vai fazer esse imóvel financiado ela não precisa estar no Estados Unidos no dia do financiamento. O mercado, em condições de normalidade, essa assinatura do contrato de financiamento da compra do imóvel pode ser feita qualquer consulado ou embaixada americana no Brasil.

 

Um outro ponto que eu gosto muito e que as pessoas me perguntam: “comprei um imóvel e não posso ir no Estados Unidos; tem uma situação de visto, não tenho mais idade; não gosto de ficar tanto tempo dentro de um avião; como é que é feito?”

 

Existem várias empresas, é um mercado que poderia dizer para você de concorrência perfeita; existem empresas que são especializadas no gerenciamento de propriedades. Então literalmente o conceito é responder pelo proprietário na ausência do mesmo.

 

Temos outra situação nisso aí também: a pessoa que vai comprar um imóvel nos Estados Unidos, eu, o broker, que é o meu trabalho, normalmente o mercado trabalha da seguinte maneira: você me procura, você às vezes tem uma situação em que é preciso saber de uma informação contábil, de uma informação de imposto, uma questão de sucessão na sua família e nisso normalmente temos uma rede de parceiros que a gente indica que são profissionais certificados no Estado da Flórida para tornar a vida do cliente a mais fácil possível. Então se o cliente chega e me procura: “olha Fred eu quero o imóvel ‘assim assim assado’. Como que é a questão contábil?” A gente vai passar um contador que a gente trabalha, que é licenciado no Estado da Flórida, ou se o próprio cliente tiver também o contador dele, enfim, um advogado que ele quiser, é tranquilo.

 

Um outro pronto também que eu acho bastante sensível é a questão da facilidade em relação aos inquilinos. O quê que normalmente é feito? As pessoas tem aquela preocupação “puxa aluguei um imóvel, deu inadimplência, eu vou conseguir usar meu imóvel?”.

 

Como é que funciona essa questão nos Estados Unidos? Pela lei do Estado da Flórida existe o bom senso: normalmente se você tem algum problema com algum inquilino, por alguma razão não tá conseguindo honrar seus compromissos, normalmente é sugerido de 20 dias, cerca de três semanas de procedimentos amigáveis, para você tentar negociar com o inquilino uma boa solução que acontece em boa parte das vezes ou normalmente o processo de despejo – vamos dizer que você não chegou à um acordo com o seu inquilino – você pode ir na corte, que é equivalente a uma notificação tribunal de todas as áreas no Brasil, você vai na corte, pega uma ordem de despejo e disso aí você faz um procedimento com o Xerife que seria a polícia.

 

É muito comum nos Estados Unidos a gente vê que quando deu as crises que as pessoas normalmente elas entregam os móveis. Eu sempre digo que o objetivo não é brigar, não é você botar um terror; mas eu sempre digo que o mercado é feito uma maneira tão inteligente que você vai para o procedimento amigável e normalmente depois desse procedimento amigável você vai o processo aí de tentar o inevitável, o despejo. Mas normalmente nos procedimentos amigáveis a ideia sempre ir resolvendo amigável.

PS: Fred existem linhas de financiamento específicas para não-residentes nos Estados Unidos e como que funciona a tomada de crédito? Quais são os detalhes da contratação desse tipo de crédito?

 

FH: Existe sim. Eu costumo dizer que são produtos que tem na prateleira, não é um produto que a gente precisa procurar; tem no “varejão” como costumo dizer.

 

Contextualizando: no financiamento existe um profissional de financiamento que é independente do corretor de imóveis. Ele tem uma licença para fazer isso, uma licença emitida pelo Estado da Flórida. E esse profissional ele se chama mortgage broker (“mortgage” é um nome que costuma dar ao financiamento da casa própria, ao financiamento imobiliário nos Estados Unidos).

 

Bom como é que funciona esse profissional? “Phillip, vem comprar a casa comigo perguntando ‘Fred, eu quero financiar uma casa. Como que é que você faz?”. Normalmente temos profissionais que a gente indica, não temos nenhum vínculo financeiro com esse profissional, independente. Se você também tem algum que te indicou, não tem problema.

 

Basicamente esse profissional vai pegar as suas informações econômico-financeiras da sua vida no Brasil e vai fazer uma pré-aprovação de crédito, ele vai te dar uma carta de pré-aprovação. Ou seja, dando um exemplo: ele olhou o Phillip, olhou sua vida financeira, ele vai te dar um pre-approval, uma carta de US$150.000, por exemplo. Então o que vai acontecer: no dia que você for fazer compras, você quiser ir ao mercado procurar uma casa, normalmente quem está vendendo pergunta “você tem uma carta de pré-aprovação de financiamento?” e aí você vai ter a carta. Essa carta seria uma espécie de cheque ao portador para você tirar a casa do mercado.

 

Eu sempre digo para os clientes: “olha não sabe se você vai comprar? Tá vindo para Orlando, tá vindo para Miami?” Faz o seguinte: pega a carta de pré-aprovação, não tem nenhum custo para você, e a gente sai para ver os imóveis. Se você gostar de alguma coisa você usa a carta e a gente segue em frente; se você não viu nada que te interessou, ok; não muda nada.

 

Sempre importante também, Phillip, a gente sempre gosta de dar essa informação, o profissional de financiamento ele é um profissional totalmente independente do corretor. Nós corretores não temos acesso as informações econômico-financeiras do cliente. Normalmente a gente só tem acesso “olha, o Phillip aprovou para uma carta de pré-aprovação de tanto

 

PS: Entendi Fred e, tipo assim, essa carta de aprovação é como se fosse uma carta de crédito?

 

FH: Normalmente acontece o seguinte: ela é chamada de pré-aprovação. Normalmente ele (o mortgage broker) vai te dar um valor por cima, olhando a sua vida econômico-financeira. Você vai sair para comprar o imóvel, certo? Depois que você tirar o imóvel do mercado geralmente existe uma interação de mais alguns dias entre o profissional de financiamento e o cliente pedindo mais documentos. Em suma: quem está emprestando o dinheiro quer ter mais provas que quem está tomando o dinheiro, que vai conseguir ter capacidade de pagamento. 

 

Acontece às vezes de começar um financiamento, de uma carta de pré-aprovação, e depois de alguma etapa mais avançada o banco não aprova por alguma determinada a razão. Mas isso é normal e não tem problema se acontece isso. Então digo “você não tá fazendo coisas fora do que acontece no mercado”. “Olha, o Phillip foi lá pegou uma carta, viu a casa, tirou do mercado e depois alguns dias não se acertou lá com a empresa de financiamento, não gostou da taxa, ok”. A casa volta para o mercado.

 

PS: E se o proprietário do imóvel perdeu o visto: ele perde o imóvel? Ele perde direito à propriedade? E o que que ele precisa fazer diante dessa situação?

 

FH: Essa pergunta é uma das campeãs de vendas! Eu perdi o imóvel, vamos dar aquele exemplo clássico: “comprei uma casa em Miami, meu visto venceu, ou fui entregar pizza e fui pego pela imigração; vou perder, vou ser mandado de volta para o Brasil; ganhou uma carta que ficou 10 anos sem poder entrar no Estados Unidos. Vou perder meu imóvel?” Não. “Vou seguir recebendo os aluguéis?” Sim. São coisas totalmente Independentes.

 

PS: Nós vamos trazer o Fred aqui outras vezes para aprofundar o tema com mais curiosidades e informações relevantes sobre o mercado imobiliário norte-americano, mas se o ouvinte do podcast do Investidor Inteligente quiser saber mais detalhes sobre esse tipo de investimento, como que pode começar a investir no mercado americano? O quê que ele deve fazer, Fred?

 

FH: Bem simples: me contratar, me chama pelas minhas redes sociais. Pode mandar um WhatsApp para mim qualquer hora do dia eu tenho vários clientes no Brasil. Então eu sempre costumo dizer que meu WhatsApp funciona 24 horas por dia.

 

Como é que é o começo, tá? Primeiro eu sempre digo assim: me consulte gente. Não tenha vergonha, se você acha que não tem recursos agora, se quer apenas informações, o nosso objetivo aqui também é divulgar o trabalho que torna as informações mais simples para as pessoas.

 

Mas como é que é o começo? Normalmente, os clientes conversam com a gente, a gente dá uma explicação sobre preços de imóveis, como é que funciona, como é que não funciona; regra que eu tenho: adequo o orçamento do cliente aos imóveis que eu vou mandar. Então a gente começa a fazer isso: olha o cliente me diz “eu quero ver casas desse perfil ‘assim assim assado’, até essa faixa de preço”. Eu começo a mandar as propriedades para os clientes, a gente começa a interagir, o cliente diz “essa daqui eu não gostei, essa que eu gostei”; sempre respeitando o orçamento do cliente.

 

Agora que nós estamos no período de pandemia e tem a questão das restrições de viagem, sem problema nenhum: marca a gente faz um zoom; eu vou dentro da casa, mando as fotos, mostro a rua, enfim costumo dizer, tem um supermercado ali perto; quem compra em Orlando, gosta de perguntar e que quase não me fazem “é perto da Disney ou não é” [risos] Geralmente essa pergunta quase não existe “é perto da Disney ou não é?”

 

O que eu geralmente faço o seguinte: eu pego o meu GPS e eu faço o caminho em horário normal que não tem trânsito, e faço o caminho em horários de pico que normalmente faria em dezembro que é a prova de fogo; que é o fluxo de quanto tempo leva até a Disney.

 

Comece, me procure, contate e a gente vai trocando ideias ideia; a ideia é essa de divulgar o trabalho e mostrar que é simples que não é uma coisa tão difícil e até mesmo com esse dólar, os preços são muito competitivos em relação ao Brasil, pode acreditar.

 

PS: Então hoje nós falamos aqui com Frederico Hexsel, brasileiro naturalizado nos Estados Unidos, especialista no mercado imobiliário norte-americano. Eu fico muito agradecido pela sua participação no podcast do Investidor Inteligente e em breve a gente vai trazer mais detalhes sobre esse assunto porque são perguntas relevantes no sentido de investimento no exterior, como que a gente faz, como que a gente não faz, não só no mercado financeiro, mas também no mercado imobiliário.

 

Muitíssimo obrigado Fred!


FH: Ok Phillip, eu que te agradeço muito a oportunidade que estar falando contigo e falar com teus seguidores e daí a gente nós podermos divulgar o nosso trabalho que a gente está realizando alguns anos, já.

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Cuide bem da sua saúde, da sua família, de seus relacionamentos e de suas finanças! Que Deus possa te abençoar imensamente!


Aqui é Phillip Souza, o Investidor Inteligente!

Investidor Inteligente do Dicas Curtas

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